Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 августа 2021 года Дело N 3а-561/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителей административного истца ФИО2 и ФИО3, представителя заинтересованного лица ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Феррум" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

27 февраля 2021 года ООО "Феррум" обратилось с административным исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

16 апреля 2021 года принят уточненный административный иск ООО "Феррум" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в котором заявитель просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N 36, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов - производственная база, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости - 5 499 882 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости ЕГРН сведений об изменении с ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 5 499 882 рублей; взыскать с административного ответчика расходы на изготовление отчета об оценке N в сумме 20000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представители административного истца ФИО2 и ФИО3 в порядке уточнения основного требования просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N :36, площадью 7000 кв.м., равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 499 882 рублей.

Административный иск обоснован тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого при площади участка 7000 кв.м. определена на ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 053 080 рублей. Затем, с изменением в ЕГРН сведений о площади земельного участка 6832 кв.м. кадастровая стоимость пересчитана и составила 14696383,52 рублей, сведения о ее изменении переданы в Управление Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с отчетом независимого оценщика ФИО4 об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:36 площадью 6832 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 565 959 рублей и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 499 882 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

В возражениях на административный иск Управление Росреестра по <адрес> просит разрешить дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, заинтересованных лиц Управления Росреестра по <адрес>, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>, извещенные о слушания дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что с учетом требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представители административного истца ФИО2 и ФИО3 поддержали уточненные требования, основанные на выводах отчета об оценке, а также свои замечания к заключению судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО5 просила отказать в удовлетворении требований, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не выразила.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив эксперта ФИО6, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Согласно разъяснениям в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным иском в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Из материалов дела видно, что Актом об отводе границ земельного участка от 06 апреля 1993 года на основании постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N МВП "Феррум" выделен земельный участок площадью 7000 кв.м. по адресу: <адрес> для проектирования и строительства производственной базы.

Постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Феррум" предоставлен в аренду сроком на 50 лет земельный участок общей площадью 8100 кв.м., в том числе: 7000 кв.м. под производственную базу и 1100 кв.м. на 3 года для устройства временной автостоянки по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ООО "Феррум" заключен договор аренды земельного участка N площадью 7000 кв.м. (под производственную базу) сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ и 1100 кв.м. (для устройства временной автостоянки) сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды заключено дополнительное соглашение N об арендной плате за арендуемый участок площадью 8100 кв.м.

В результате государственной кадастровой оценки приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N утверждена кадастровая стоимость арендуемого ООО "Ферум" земельного участка с кадастровым номером N :36, площадью 7000 кв.м., ВРИ - производственная база, вид использования - для размещения промышленных объектов, по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 053 080 рублей, подлежащая применению с ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-5060068).

Актом ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" АОКС - 26/2020/000265 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, площадью 6832+/-29 кв.м., в размере 14 696 383,52 рублей, подлежащая применению с ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-4382484).

Основанием для перерасчета кадастровой стоимости явился факт внесения ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН сведений об изменении площади земельного участка, что следует из ответа Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому земельный участок с кадастровым номером N :36 внесен в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ с адресом: <адрес>, категорией земель "земли населенных пунктов", видом разрешенного использования "произв.база", площадью 7000 кв.м. и границей, не установленной в соответствии с требованиями действующего законодательства, в соответствии с оценочной описью. Сведения о местоположении границы земельного участка с кадастровым номером N :36 установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления об изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ N OfSiteN, в соответствии с приложенным к заявлению межевым планом, подготовленным кадастровым инженером ФИО7, площадь земельного участка изменилась и составила 6832 кв.м. Таким образом, на дату ДД.ММ.ГГГГ площадь земельного участка с кадастровым N :3ДД.ММ.ГГГГ кв.м., а ДД.ММ.ГГГГ по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ изменилась и составила 6832 кв.м. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ изменения в сведениях ЕГРН о координатах характерных точек границ и площади земельного участка с кадастровым номером N :36 не производились, документы или иная информация о наличии реестровой ошибки в отношении данного участка в адрес Филиала не поступали.

Согласно ответа Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и предоставленных из реестрового дела выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и документам государственный кадастровый учет изменений в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ осуществлен на основании заявления КУМИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, принимая во внимание, что сведения об изменении площади земельного участка внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, доказательств наличия и исправления реестровой ошибки относительно площади земельного участка и (или) описания местоположения его границ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не предоставлено, учитывая пояснения представителей административного истца, уточняющие площадь земельного участка 7000 кв.м. на ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что административный истец подтвердил свое право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:36 площадью 7000 кв.м., установленной на ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 053 080 рублей.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета оценки независимого оценщика ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N :36 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5565 959 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 5499 882 рублей.

В данном отчете имеются сведения о том, что по результатам проведения кадастровых работ кадастровым инженером ФИО7 составлен ДД.ММ.ГГГГ межевой план земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:36, площадью 6832+/-29 кв.м., что на 168 кв.м. меньше от площади участка 7000 кв.м. согласно сведениям ЕГРН.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" Фильберт Н.А. от 15 июля 2021 года N 101-21-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:36, площадью 7000 кв.м., составляет 7 637 000 рублей.

Экспертное заключение ООО Оценочная компания "Эксперт" от 15 июля 2021 года N 101-21-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, отвечающим требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание произведенного исследования, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, необходимые сведения об использовании источников получения информации, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, равно как и сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Ответ на поставленный судом вопрос полный и ясный, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы.

Эксперт осмотрел объект исследования лично 11 июня 2021 года.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений, из архива объявлений выгружено 186 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение - г.Ставрополь, период с 01 января 2018 года по 01 января 2019 год, назначение земель - коммерческого назначения (производственно-складского), с разделом на категории - коммерческого назначения (торговое, офисное и др. сходные виды) и производственно-складского назначения. В результате проведения анализа объявлений производственного назначения: на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже земельных участков не сопоставимых по назначению, удаление объявлений существенно отличающихся по набору ценообразующих параметров от земельного участка под объектом оценки, а также имеющих в составе предложения существенные улучшения и др., выявлено 20 наиболее сопоставимых предложений по набору ценообразующих параметров, расположенных в городе Ставрополе.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом.

За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог сравнивался с исследуемым объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по определенным критериям, и в цену сопоставимой продажи внесены соответствующие поправки.

Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 8 "Определение рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером 26:12:030502:36" следует, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на локальное местоположение, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, близость к крупной магистрали, на конфигурацию, форму и рельеф, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере - 1091 рублей (л.д.83 том 2).

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.