Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 3а-556/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бухтояровой Оксаны Николаевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Бухтоярова О.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое помещение, наименование - офис, площадью 120, 2 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 484 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Заявление обосновано тем, что Бухтоярова О.Н. является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данного объекта.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 484 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 7 383 925, 57 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Бухтояровой О.Н. на основании доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Бухтояровой О.Н. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Бухтоярова О.Н. является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое помещение, наименование - офис, площадью 120, 2 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что Бухтоярова О.Н. является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы Бухтояровой О.Н. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 7 383 925, 57 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 4 484 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным подходом.

Кроме того, в целях проверки полученного результата (индикативно) расчет произведен также сравнительным подходом.

От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках доходного подхода определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

Годовой доход определен оценщиком как доход от сдачи в аренду объекта недвижимости.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка аренды объектов недвижимости торгово - офисного назначения, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, оказывающим влияние на арендную ставку.

Из Отчета следует, что на первом этапе отбора оценщиком выбраны объекты, расположенные во Фрунзенском районе города Ярославля и сопоставимые с объектом оценки по площади; на втором этапе выбраны объекты, расположенные в микрорайоне Дядьково; на третьем этапе - объекты, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, процесс отбора аналогов оценщиком полно и подробно в Отчете приведен, ссылки на источники информации, обоснования учтенных оценщиком характеристик объекта оценки и аналогов Отчет содержит.

По итогам анализа оценщиком отобраны три аналога - нежилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных жилых домов <адрес>, <адрес>, <адрес>.

В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что оценщиком безосновательно не отобраны для расчетов выявленные ею аналоги, расположенные <адрес> и на <адрес> в городе Ярославле, также расположенные в непосредственной близости от объекта оценки.

Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ указанных предложений, из которого следует, что нежилые помещения по адресу <адрес>, расположены в непосредственной близости от проспекта Фрунзе, имеющего значительно более высокий пешеходный и автомобильный трафик по сравненению с местоположением объекта оценки; объект на <адрес>, более отдален от объекта оценки, чем отобранные аналоги.

С обоснованностью данных пояснений суд соглашается.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части являются несостоятельными.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 4 484 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Бухтояровой О.Н. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Бухтояровой О.Н. с настоящим административным иском в суд - 27 июля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Бухтояровой Оксаны Николаевны удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое помещение, наименование - офис, площадью 120, 2 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 484 000 (четыре миллиона четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 27 июля 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 сентября 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка