Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-555/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителей:

административного истца - Шевченко Г.Н.,

административных ответчиков Голембовского А.В.,

заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Антоняна А.А.

заинтересованного лица Губановой Е.Г. и ее представителя Таралова А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> (заинтересованные лица ФИО21, ФИО1) об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация <адрес> обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> (далее Комиссия) в котором просит:

признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в части определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N :3098, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке - незаконным;

восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N :3098 в размере 12 694 484,79 рублей;

указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером N :3098 применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ;

считать решение суда основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заинтересованного лица привлечена сособственник спорного объекта недвижимости (1\2 доля в праве) ФИО1 (<адрес>).

В обоснование требований указано, что государственная кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N по адресу: <адрес> составляет 12 694 484,79 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N определена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26N в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете ФИО2 - 3 621 000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020, не отвечающего требованиям закона и федеральных стандартов оценки.

Считает, что в нарушение п. 11 ФСО ФИО2 было формально проведено исследование рынка объектов капитального строительства и земельных участков, не указан, какой объем предложений им был исследован, а также динамика рынка, спрос, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен оцениваемого объекта и другие выводы.

На странице 31-34 отчета об оценке был произведен анализ рынка земельных участков коммерческой недвижимости. Однако земельный участок, на котором располагается оцениваемое здание, находится в другом сегменте рынка - производственной недвижимости.

Также на странице 13 отчета представлены фотографии с осмотра нежилого здания, однако внутренний осмотр оцениваемого объекта не проводился из чего не понятно каким образом ФИО2 пришел к выводу о его физическом состоянии. Данный факт вводит пользователя отчета в заблуждение.

В отчете ФИО2 при определении стоимости сравнительным подходом земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, не указан кадастровый номер объекта аналога N, а также точный адрес, что лишает возможности получить информацию об указанном объекте из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельного участка, используемого в качестве аналога, зарегистрированных прав на него и совершения с ним сделок, а также проверить объявление о продаже участка.

При определении стоимости объекта капитального строительства сравнительным подходом используются объекты аналоги N 1, N 2, N 3 согласно скриншотам объявлений которых к продаже предлагаются производственные базы, в стоимость которых входят не только склады, но и административно-офисные здания, производственные здания, земельные участки. Однако данный факт оценщиком не учитывается при определении стоимости оцениваемого объекта.

Кроме того считают, что оценщиком подобраны объекты аналоги несопоставимые с объектом оценки по площади (объект оценки - 455,9 кв.м; объект аналог N 1 - 2 250 кв.м, N 2 - 3 600 кв.м, N 3 - 1 900 кв.м).

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик указывает, что физическое состояние оцениваемого здания является удовлетворительным. При этом оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объекта (также оценщиком не исследовался технический паспорт объекта). Вместе с тем, оценщиком указывается, что все объекты-аналоги имеют также хорошее, удовлетворительное состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

Кроме того, административный истец полагает, что использование Справочника оценщика недвижимости 2018 года в рамках данной работы (и в сравнительном, и в доходном подходе) некорректно, нарушен п. 5 ФСО-3. По состоянию на дату оценки (июнь 2020 года) уже имелись справочники Лейфера Л.А. 2020 и 2019 года выпуска, которые являются более актуальными.

Вместе с тем администрация не считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

Установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет налогов, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

В возражениях на административный иск представитель заинтересованного лица Губановой Е.Г. - Таралов А.В. заявил о том, что результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности Губаревой Е.Г., поскольку влекут к значительному необоснованному увеличению налогообложения. Считает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости, оформление и содержание которого соответствует требованиям действующего оценочного законодательства.

Заинтересованное лицо Васильченко С.Г. (представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие), представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю, извещенные надлежаще, в судебное заседание не явились, что с учетом требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца Шевченко Г.Н. поддержала административный иск и требования в полном объеме, в порядке уточнения просила исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости в размере 3621000 рублей и указать о применении восстановленной кадастровой стоимости с даты в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценки.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Комиссии ФИО8, заинтересованного лица ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО9, заинтересованное лицо ФИО21 и ее представитель ФИО6 просили отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что установленная Комиссией кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной, указанной в отчете об оценке. Выявленные недостатки отчета об оценке ввиду их несущественности не влекут нарушение прав заявителя.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что объект капитального строительства, нежилое здание, с кадастровым номером N 3098, площадью 455,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО21 (1/2 доли) и ФИО1 (1/2 доли), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 12 694 484,79 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 621 000,00 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта капитального строительства, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 71.47 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020 в размере 3 621 000,00 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 11 сентября 2020 года N 591, опубликованного 16 октября 2020 года.

Новый Порядок утвержден приказом Росреестра от 24 августа 2020 года N п/0311, срок действия с 27 октября 2020 года до 01 января 2023 года.

В Ставропольском крае на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N года следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместители председателя комиссии: ФИО10 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО11 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по <адрес>), члены комиссии: ФИО12 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в <адрес>"), ФИО13 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "ФИО2 Россия"), ФИО14 (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе <адрес>вого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), ФИО15 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "ФИО2"), ФИО16 (сопредседатель <адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", член общественной палаты <адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), ФИО17 (начальник юридического отдела ФИО2 "Торгово-промышленная палата <адрес>"), секретарь комиссии: ФИО18 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, администрация г. Ставрополя вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемое решение Комиссии состоялось ДД.ММ.ГГГГ. Довод представителя административного истца о том, что отчёт об оценке, явившийся основанием для принятия решения комиссией, был опубликован на официальном сайте Росреестра после ДД.ММ.ГГГГ, что не позволяло административному истцу изучить его содержание для принятия обоснованного решения об обжаловании решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N (скриншот л.д. 60), другими участниками процесса не оспаривается.

Таким образом, администрация узнала о нарушении своих прав ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на обращение заявителя в пределах установленного законом срока.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).