Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-554/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителей:

административного ответчика - Голембовского А.В.

заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Антоняна А.А.

заинтересованного лица ООО "Фабрика первичной обработки шерсти - 1" - Скоковой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (заинтересованное лицо ООО "Фабрика первичной обработки шерсти -1") об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

административный истец комитет по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее Комиссия) в котором после его уточнения 06 апреля 2021 года и 21 апреля 2021 года просит:

признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :68, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :91, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :70, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, незаконным;

восстановить запись в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N 68 в размере 2 326 991 рублей;

восстановить запись в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :91 в размере 5 655 711,60 рублей;

восстановить запись в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :70 в размере 7 050 648,22 рублей.

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение <адрес> "<адрес>имущество".

В обоснование требований указано, что Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" утверждена кадастровая стоимость:

-земельного участка с кадастровым номером N :68 расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 326 991,20 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером 26N :91, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 655 711,60 рублей.

-земельного участка с кадастровым номером N :70 расположенного по адресу: <адрес> в размере 7 050 648,22 рублей.

ООО "Фабрика первичной обработки шерсти -1", арендатор земельных участков, обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении ее в размере рыночной стоимости, указанной в отчете от ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-052\20, выполненном ФИО1 ФИО3

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N определена кадастровая стоимость земельного участка N :68, в размере 1 361 000,00 рублей.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N определена кадастровая стоимость земельного участка N :91, в размере 3 316 000,00 рублей.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N определена кадастровая стоимость земельного участка N :70, в размере 3 927 000,00 рублей.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> считает решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N, N и N необоснованными, незаконными и подлежащими отмене, считают, что рыночная цена объектов недвижимости существенно занижена, что нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей.

Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Размер годовой арендной платы за земельный участок N за 2020 год при кадастровой стоимости в размере 2 326 991,20 рублей мог составить 125 657,52 рублей. При применении рыночной стоимости в размере 1361 000 рублей размер годовой арендной платы составит 73 494 рублей.

Размер годовой арендной платы за земельный участок N за 2020 год при кадастровой стоимости в размере 5 655 711,60 рублей мог составить 305 408,43 рублей. При применении рыночной стоимости в размере 3316 000,00 руб. размер годовой арендной платы составит 179 064 рублей.

Размер годовой арендной платы за земельный участок N за 2020 год при кадастровой стоимости в размере 7 050 648,22 мог составить 380 735,00 рублей. При применении рыночной стоимости в размере 3 927 000,00 руб. размер годовой арендной платы составит 212 058,00 рублей.

На основании вышеприведенных расчетов арендной платы видно, что арендные платежи за объекты недвижимости снизились в значительном объёме.

Отличие рыночной стоимости земельного участка N от утверждённой кадастровой стоимости составляет 41,51 % (установлено комиссией), земельного участка N от утверждённой кадастровой стоимости составляет 41,36 % (установлено комиссией), земельного участка N от утверждённой кадастровой стоимости составляет 44,30 % (установлено комиссией).

Выбранные оценщиком объекты-аналоги отличаются по площади со сравниваемыми объектами. Объект аналог N 2 имеет отличный от исследуемых объектов вид разрешенного использования (коммерческое назначение). При проведении анализа рынка в принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики (рельеф, конфигурации), транспортную доступность и инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условий подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), следовательно, нельзя гарантировать их абсолютную точность.

Объявление о продаже объекта аналога N 1 не содержит точный адрес, в результате чего не представляется возможным идентифицировать объект (на рушение п.13 ФСО N 1), следовательно, невозможно установить точное местоположение земельного участка.

Таким образом, объекты аналоги не соответствуют объектам оценки, а использованная информация о них, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Некорректный подбор аналогов при сравнительном подходе привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N.

Кроме того, согласно ч. 13 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЭ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке", п. 12 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26.12.2019 г. N 1312, комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

В адрес администрации города Невинномысска и в адрес комитета указанное уведомление не поступало.

В возражениях на административный иск представитель заинтересованного лица ООО "Фабрика первичной обработки шерсти -1" заявила о законности и обоснованности оспариваемых решений Комиссии и отчета об оценке, а также о том, что результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности общества, поскольку влекут к значительному необоснованному увеличению арендной платы.

Представители административного истца, заинтересованных лиц Управления Росреестра по Ставропольскому краю, Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что с учетом требований части 2 статьи 138 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует проведению судебного заседания без их участия.

В судебном заседании представители административного ответчика ФИО4, заинтересованных лиц ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО5, ООО "Фабрика первичной обработки шерсти -1" ФИО6 просили отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что установленная Комиссией кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной, указанной в отчете об оценке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска и ООО "Фабрика первичной обработки шерсти - 1" заключены: договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:68, расположенного по адресу: <адрес>; договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка с кадастровым номером N :91, расположенного по адресу: <адрес>; договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка с кадастровым номером N 70, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила:

-земельного участка с кадастровым номером N 68 расположенного по адресу: <адрес> в размере 2 326 991,20 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером N :91, расположенного по адресу: <адрес> в размере 5 655 711,60 рублей.

-земельного участка с кадастровым номером N 70 расположенного по адресу: <адрес> в размере 7 050 648,22 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ от ООО "Фабрика первичной обработки шерсти -1" заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, поданное на основании установления рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки, указанной в отчете об оценке ИП. ФИО3 от

ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-052/20.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости земельных участков от их кадастровой стоимости:

с кадастровым номером N :68 на 41,51 %;

с кадастровым номером N на 41,36 %;

с кадастровым номером N 70 на 44,30 %.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N определена кадастровая стоимость земельного участка N :68, в размере 1 361 00 рублей в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-052/20, составленным ФИО1 ФИО3, членом СРО Ассоциация "Межрегиональный ФИО1". При этом в решении Комиссии указано, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании заявления ООО "Фабрика первичной обработки шерсти-1" от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N определена кадастровая стоимость земельного участка 26:N :91, в размере 3 316 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-052/20, составленным ФИО1 ФИО3, членом СРО Ассоциация "Межрегиональный ФИО1". При этом в решении Комиссии указано, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании заявления ООО "Фабрика первичной обработки шерсти-1" от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N определена кадастровая стоимость земельного участка N :70, в размере 3 927 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-052/20, составленным ФИО1 ФИО3, членом СРО Ассоциация "Межрегиональный ФИО1". При этом в решении Комиссии указано, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании заявления ООО "Фабрика первичной обработки шерсти-1" от ДД.ММ.ГГГГ.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 11 сентября 2020 года N 591, опубликованного 16 октября 2020 года.

Новый Порядок утвержден приказом Росреестра от 24 августа 2020 года N п/0311, срок действия с 27 октября 2020 года до 01 января 2023 года.

В <адрес> на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решений Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N, N, N следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместителей председателя комиссии: ФИО7 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО8 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по <адрес>), члены комиссии: ФИО9 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в <адрес>"), ФИО10 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "ФИО1 Россия"), ФИО11 (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе <адрес>вого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), ФИО12 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "ФИО1"), ФИО13 (сопредседатель <адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", член общественной палаты <адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), ФИО14 (начальник юридического отдела ФИО1 "Торгово-промышленная палата <адрес>"), секретарь комиссии: ФИО15 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решения по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемые решения Комиссии приняты полномочным органом. Обстоятельств, свидетельствующих о несоблюдении Комиссией порядка их принятия, существенности нарушений при проведении заседаний Комиссии по доводам административного истца не установлено.