Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 июля 2021 года Дело N 3а-545/2021

Именем Российской Федерации

05 июля 2021 года <адрес>

<адрес>вой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителей заинтересованных лиц:

ООО "Ставнефть" ФИО16

ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к Министерству имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> (заинтересованное лицо ООО "Ставнефть") об оспаривании решения комиссии,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> (далее Комиссия), в котором просит:

- признать незаконным решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N в части определения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:020901:2 и 26:12:010103:2 в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) установленную Комиссией запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 в размере 4571000 рублей и запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2 в размере 4894000 рублей;

- восстановить в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 в размере 11 390 478,72 рублей, определенной на ДД.ММ.ГГГГ год, и земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2 в размере 8879762,15 рублей, определенной на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указано, что государственная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 определена в размере 11 390 478,72 рублей, государственная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2 определена в размере 8 879 762,15 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 в размере рыночной стоимости в равной 4 571 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2 в размере рыночной стоимости равной 4 894 000 рублей. Рыночная стоимость земельных участков установлена в соответствии с отчетом об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020, не отвечающего требованиям закона и федеральных стандартов оценки.

Считает, что в представленном отчете информация ни об адресе, ни о кадастровом номере объектов-аналогов ФИО1, при уточнении данных, не выяснялась, следовательно не представлялось возможным применение ФИО1 корректировок.

Объекты исследования с кадастровыми номерами 26:12:020901:2 и 26:12:010103:2 имеют коммерческое назначение. При этом объекты-аналоги N, N и N промышленного назначения, а объект-аналог N - "под объектом культурно-развлекательного назначения", следовательно, ФИО1 некорректно подобраны объекты-аналоги и стоимость установленная в отчете об оценке является недостоверной.

Также согласно информации указанной на стр. 45, 52, 54 объект-аналог N находится в собственности, а по информации, указанной на стр. 53 предназначен под индустриальную застройку. Однако, согласно сведениям "Публичной кадастровой карты" объект-аналог N имеет кадастровый N, вид разрешенного использования "под объектом культурно-развлекательного назначения" и находится в аренде. Следовательно, неверно примененные корректировки влияют на достоверность информации в отчете.

ФИО1 подобраны объекты-аналоги значительно отличающиеся по площади от объекта исследования. Так у земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 площадь составляет 1 824 кв.м., у земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2 площадь составляет 1 897 кв.м., у объектов-аналогов N кв.м., N кв.м., N кв.м., N кв.м. При этом корректировки Е2 масштабность не применялись.

Также комитет считает, что применение корректировок к объекту-аналогу 1 по наличию инженерных коммуникаций необоснованно.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории <адрес> для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

По мнению административного истца установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования <адрес>. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Представители административного истца, административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Комиссии, заинтересованных лиц Управления Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, что с учетом требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО "Ставнефть" ФИО16 просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что установленная Комиссией кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной, указанной в отчете об оценке. С выводами заключения судебной оценочной экспертизы не согласился, на что предоставил свои замечания.

Представитель ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО4 просил разрешить требования в соответствии с действующим законодательством.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО14, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Ставнефть" является арендатором земельных участков из земель населенных пунктов, с разрешённым использованием под автозаправочной станцией:

с кадастровым номером N :2, расположенный по адресу: <адрес> в квартале 556, площадью 1824 к.м.;

с кадастровым номером N :2, расположенный по адресу: <адрес> в квартале 608, площадью 1897 к.м., что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными административным истцом, копиями договоров аренды земельных участков.

Государственная кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена:

с кадастровым номером N :2 в размере 11 390 478,72 рублей;

с кадастровым номером N :2 в размере 8 879 762,15 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020 рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила:

с кадастровым номером N 2 в размере 4 571 000 рублей;

с кадастровым номером N :2 в размере 4 894 000 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ в интересах ООО "Ставнефть" заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, поданное на основании установления рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N от их кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 59,87% и 49,64 % соответственно. Признано оформление и содержание отчета об оценке, описание используемой информации при проведении оценки соответствующими требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

По результатам рассмотрения заявления Комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В <адрес> на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: ФИО5 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО6 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по <адрес>), члены комиссии: ФИО7 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в <адрес>"), ФИО8 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "ФИО1 Россия"), ФИО9 (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе <адрес>вого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), ФИО10 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "ФИО1"), ФИО11 (сопредседатель <адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", член общественной палаты <адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), ФИО12 (начальник юридического отдела ФИО1 "Торгово-промышленная палата <адрес>"), секретарь комиссии: ФИО13 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемое решение Комиссии состоялось ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на обращение заявителя в пределах установленного законом срока.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от ДД.ММ.ГГГГ N).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения ФИО1 оценки объекта оценки; сведения об ФИО1 или ФИО1, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения ФИО1 и сведения о членстве ФИО1 в саморегулируемой организации ФИО1; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых ФИО1 и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан ФИО1 или ФИО1, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью ФИО1 или ФИО1 либо печатью юридического лица, с которым ФИО1 или ФИО1 заключили трудовой договор.