Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 3а-541/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражно - строительного кооператива "Автолюбитель - 2" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Гаражно - строительный кооператив (ГСК) "Автолюбитель - 2" обратился в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 23 384 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации гаражных блоков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 159 700 рублей.

Заявление обосновано тем, что ГСК "Автолюбитель - 2" является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО СБК "Партнер" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 12 159 700 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 26 299 059, 51 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца ГСК "Автолюбитель - 2" на основании доверенности Гусева В.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; возражал также в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области, Департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО6., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ГСК "Автолюбитель - 2" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ГСК "Автолюбитель - 2" является арендатором земельного участка площадью 23 384 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации гаражных блоков, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка N 13/12, заключенного ГСК "Автолюбитель - 2" с Департаментом муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области 25 марта 2010 года, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ГСК "Автолюбитель - 2" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 26 299 059, 51 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 12 159 700 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО7 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен. Из Отчета следует, что по результатам анализа рынка оценщиком выявлено четыре объекта, расположенных городе Тутаев Ярославской области, которые и были включены оценщиком в расчеты.

Исходя из достаточности объектов, обнаруженных оценщиком в том же населенном пункте, что и объект оценки, рынок земельных участков в иных населенных пунктах оценщиком не исследовался.

Данные действия оценщика суд находит вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 11 ФСО N 7.

В качестве аналогов оценщиком использованы предложения о продаже, либо о передаче прав аренды на земельные участки по улице Романовская дом N, улице Советская, на пересечении улиц Розы Люксембург и Дементьева, на проспекте 50 - летия Победы в городе Тутаев Ярославской области.

Оценщиком проанализированы изложенные в объявлениях о продаже данных объектов ценообразующие сведения о них.

В отношении объекта на улице Советская (аналог 2) оценщиком установлено, что согласно данным объявления он предназначен для строительства автосервиса, автомойки, магазина, что сопоставимо с объектом оценки.

По данным публичной кадастровой карты участок имеет вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки.

Учитывая расположение земельного участка в такой территориальной зоне города Тутаев, в пределах которой возможно изменение вида его разрешенного использования в соответствии с тем, что содержится в тексте объявления, оценщик пришла к выводу о возможности включения аналога 2 в расчеты с применением к его цене корректировки на назначение в размере 0,99.

Кроме того, оценщиком проведено сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим ценообразующим характеристикам: вид передаваемого права, место расположения в пределах города, площадь, наличие инженерных коммуникаций, линия застройки. Цены аналогов корректировались оценщиком также на торг.

Выводы оценщика относительно определения тех или иных характеристик объекта оценки и аналогов, а также определения величин корректировок в Отчете подробно приведены.

Так, из Отчета следует, что корректировки на площадь и на местоположение определены оценщиком в соответствии с предложением Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года; соответствующие обоснования примененной корректировки и подтверждение использованных сведений в Отчете приведены, что соответствует требованиям пунктов 22, 25 ФСО N 7, пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Выводы оценщика относительно необходимости применения к ценам аналогов корректировка на линию застройки также обоснованы в Отчете: Отчет содержит карты местоположения объекта оценки и аналогов, которые проанализированы оценщиком. Результаты анализа отражены в Отчете, из которого следует, объекты - аналоги расположены вдоль улиц, имеющих интенсивный пешеходный и транспортный трафик, тогда как объект оценки расположен на второстепенной улице, где отсутствуют тротуары, низкий пешеходный и автомобильный трафик.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объекта оценки и аналогов, у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 12 159 700 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ГСК "Автолюбитель - 2" подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ГСК "Автолюбитель - 2" с настоящим административным иском в суд - 21 июля 2021 года.

Разрешая заявление ГСК "Автолюбитель - 2" о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:

В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы на оплату услуг представителя, почтовые расходы и расходы по оплате государственной пошлины при подаче административного иска.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 % кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ГСК "Автолюбитель - 2" подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 35 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, почтовые расходы в размере 1 100 рублей.

Суд принимает во внимание, что размер почтовых расходов заявлен административным истцом как 800 рублей.

Однако, учитывая, что в материалах дела имеются доказательства несения данных расходов в сумме 1 100 рублей, суд расценивает указание на 800 рублей, как техническую ошибку.

Кроме того, в пользу административного истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 25 000 рублей, с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов, подлежат снижению до 15 000 рублей.

Доказательства несения указанных судебных расходов административным истцом в материалах дела имеются.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Гаражно - строительного кооператива "Автолюбитель - 2" удовлетворить.