Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-540/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителей:

административного истца Саркисян А.А.

административных ответчиков Голембовского А.В.

заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Антоняна А.А.

заинтересованного лица АО "СевКавНИПИгаз"

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (заинтересованное лицо АО "СевКавНИПИгаз") об оспаривании решения комиссии,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее - Комиссия), в котором просит:

-признать незаконным решение Комиссии от 08 декабря 2020 года N 76 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объектов оценки;

-исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 91 047 000 рублей;

-восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N :66 в размере 139 215 468,68 рублей, определенной на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указано, что государственная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010508:66 по адресу: <адрес> в квартале 475, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 139 215 468,68 рублей.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N 76 на эту же дату определена кадастровая стоимость данного объекта в размере рыночной стоимости 91 047 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020.

Комитет считает данное решение Комиссии незаконным по следующим основаниям.

Предоставленный в комиссию отчет об оценке не отвечает требованиям закона и федеральных стандартов оценки.

Считает, что информация, используемая оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям ФСО, следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования. Оценщиком не учтено место расположения объекта и его функциональное использование, некорректно подобраны для исследования объекты-аналоги, которые расположены в других частях города и стоимость которых значительно ниже стоимости объекта оценки.

В отчете имеются противоречия, так, отказывая в принятии к расчету объекта-аналога 31 по параметрическим данным ФИО1 на стр. 37 представляет скриншот объявления и использует указанный объект-аналог. Кадастровый номер объекта-аналога N, вид разрешенного использования данного объекта установлен как "Здравоохранение", однако на стр. 46 отчета ФИО1 указывает, что данный объект-аналог имеет торгово-офисное назначение. В ходе телефонного интервьюирования по номеру телефона 89282512241 (объект-аналог N) установить какую-либо информацию об объекте не удалось, т.к. объявление старое и информация в компьютере уже отсутствует.

В связи с тем, что ФИО1 не установлено точное местоположение объектов-аналогов, делать выводы о достоверности применения корректировки на красную линию не представляется возможным. Так, например, объект-аналог N расположен не на красной линии, данную информацию можно проверить на "Публичной кадастровой карте".

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории <адрес> для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

По мнению административного истца установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования <адрес>. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

В возражениях на административный иск представитель заинтересованного лица АО "СевКавНИПИгаз" ФИО5 заявила о том, что результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности общества, поскольку влекут к значительному необоснованному увеличению арендной платы на 241%. Считает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости, оформление и содержание которого соответствует требованиям действующего оценочного законодательства. Просила учесть, что указание в отчете о непринятии к расчету объекта-аналога N является технической ошибкой (опечаткой), которая не приводит к нарушению в расчете рыночной стоимости, поскольку данные аналога фактически приняты в расчетах согласно указанным сведениям в объявлении.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, что с учетом требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 поддержала административный иск и требования в полном объеме.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Комиссии ФИО6, заинтересованных лиц ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО7, АО "СевКавНИПИгаз" ФИО5 просили отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что установленная Комиссией кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной, указанной в отчете об оценке. Выявленные недостатки в отчете не влияют на рыночную стоимость спорного объекта.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что АО "СевКавНИПИгаз" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N :66, площадью 21611 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в квартале 475, целевое назначение - под административным зданием и сооружениями, что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, выписками из ЕГРН.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 139 215 468,68 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 91 047 000 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ в интересах АО "СевКавНИПИгаз" заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010508:66, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N :66 от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 34,60 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N :66 в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020, равной 91 047 000 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N, опубликованного ДД.ММ.ГГГГ.

Новый Порядок утвержден приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N п/0311, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

В <адрес> на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: ФИО8 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО9 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по <адрес>), члены комиссии: ФИО10 (вице-президент Регионального ФИО1 работодателей <адрес> "Конгресс ФИО1 кругов Ставрополья", ФИО11 (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе <адрес>вого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), ФИО12 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "ФИО1"), ФИО13 (сопредседатель <адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", член общественной палаты <адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), ФИО14 (начальник юридического отдела ФИО1 "Торгово-промышленная палата <адрес>"), секретарь комиссии: ФИО15 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 09 марта 2021 года, в первый рабочий день, оспариваемое решение Комиссии состоялось 08 декабря 2020 года, с которым заинтересованные лица имели возможность ознакомиться в срок не ранее 15 декабря 2021 года, что указывает на обращение заявителя в пределах установленного законом срока.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от ДД.ММ.ГГГГ N).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.