Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 3а-538/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

При помощнике судьи Блинниковой Д.В., секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного ответчика Голембовского А.В., представителя заинтересованных лиц Соловьева Г.В., Соловьева О.В. - Есакова О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась с административным иском, в последствии уточненным, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ N об определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1076,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, незаконным и подлежащим отмене; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта капитального строительства - 27 112 000,00 рублей определенной решением Комиссии; о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта капитального строительства - 44 286 027,06 рублей установленной по результатам государственной кадастровой оценки; а также об указании, что восстановленная кадастровая стоимость объекта капитального строительства применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета ООО оценочная компания "Эксперт" N-К от ДД.ММ.ГГГГ положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец ссылается на то, что оценщиком было формально проведено исследование рынка недвижимости, отчет не содержит правил отбора данных об объектах аналогах для проведения расчетов, а также обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов.

При определении стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, оценщиком на странице 67 указано, что объекты аналоги N, N, N имеют вид разрешенного использования - коммерческое назначение, однако согласно сведениям "Публичной кадастровой карты" рассматриваемые земельные участки имеют иной вид разрешенного использования - благоустройство, под объектами культурно-развлекательного назначения, здравоохранение.

На странице 78 отчета при определении цен на рассматриваемые объекты недвижимого имущества сравнительным подходом применена корректировка на красную линию. Оценщиком применяется корректировка на локальное положение относительно красной линии 0% ко всем объектам аналогам. Между тем оценщиком не выявлено местоположение относительно красной линии объекта аналога N 3. Более того, согласно карте города Ставрополя расположен на внутриквартальной территории. Таким образом, по мнению административного истца, применение указанной поправки к аналогу N 3 необоснованно.

Также согласно сведениям публичной кадастровой карты значительная часть объектов аналогов N, N входит в зону с особыми условиями использования территории - санитарно-защитной зоне, а также в охранной зоне линии электропередач. Данный факт не был учтен оценщиком, однако данные ограничения могут влиять на застройку рассматриваемого земельного участка, а следовательно, и на его стоимость при продаже.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик указывает, что физическое состояние оцениваемых зданий является хорошим. При этом оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов.

Кроме того, административный истец считает, что оценщиком подобран объект аналог несопоставимый по площади с объектом оценки (объект оценки 1 076,2 кв.м.; объект-аналог N - 347,0 кв.м.).

При определении стоимости здания сравнительным подходом оценщик не учел, что объект аналог N продается вместе с арендаторами, что может значительным образом влиять на стоимость объекта, а также на спрос.

На странице 136-137 отчета представлены весовые коэффициенты при согласовании подходов, но нет расчетов и информации, каким образом получились данные коэффициенты.

Кроме того, административный истец полагает, что отказ от затратного подхода при согласовании результатов расчета стоимости объекта капитального строительства привело к занижению итогового результата.

Занижение размера рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы администрации, поскольку влечет за собой ежегодные потери бюджета по налоговым платежам.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

В судебное заседание представитель административного истца администрации города Ставрополь не явился, представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" - не явились, извещены о дне, времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не направляли.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Е.А. Подсвирова направила в суд ходатайство, в котором просила вынести законное и обоснованное решение, а также о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Голембовского А.В. возражал против удовлетворения заявленных административных требований. Полагал, решение комиссии вынесено в соответствии с требованием законодательства, что подтверждается выводами судебной экспертизы. Пояснил, что замечаний к заключению эксперта не имеется.

Представитель заинтересованных лиц Соловьева Г.В., Соловьева О.В. - Есакова О.А. возражала против удовлетворения заявленных административных требований. Полагала, что отчет, положенный в основу решения Комиссии составлен в соответствии с требованиями законодательства, а, следовательно, решение комиссии является законным и обоснованным. Пояснила, что замечаний к заключению эксперта не имеется.

Заслушав объяснения лиц, допросив эксперта Косенко Е.А., исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Соловьева Г.В. и Соловьева О.В. на праве общей долевой собственности (по ? доли у каждого) принадлежит объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью 1076,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 215-222)

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 44 286 027,06 рублей (т. 2 л.д. 247).

В соответствии с отчетом об оценке ООО оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-К рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 27 112 000 рублей.

На заседании, проведенном 08 декабря 2020 года, рассмотрено поступившие в комиссию 11 ноября 2020 года заявления Соловьева Г.В. в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N N Захарьящева В. А., о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в отчете об оценке ООО оценочная компания "Эксперт" от 10 ноября 2020 года N-К.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 38,78%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявлений комиссия решилаудовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года N 1150 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Соловьева Г.В. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года N 1150, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 104 от 08 декабря 2020 года следует, что заявление Соловьева Г.В. рассматривала комиссия в составе: заместители председателя комиссии Мосин Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), Смагина В.А. (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: Громова Т.Ю. (вице-президент Регионального Союза работодателей Ставропольского края "Конгресс деловых кругов Ставрополья"), Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"), Мрвалевич П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России". Член общественной палаты Ставропольского края. Член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), Войтехина О.В. (начальник юридического отдела Союза "Торгово-промышленная палата Ставропольского края), секретарь комиссии Марченко К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии N 104 от 08 декабря 2020 года принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и сдающихся в аренду, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 09 марта 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 08 декабря 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.