Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 3а-537/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя - Шевченко Г.Н., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Подсвирова Е.А., представителя заинтересованного лица Ткаченко О.А. - Булахова Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась с административным иском, впоследствии уточненным, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 08 декабря 2020 года N 30 об определении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж N Подвал, Этаж N, Этаж N, Этаж N, Этаж N, Этаж N, технический этаж N технический этаж; общей площадью 7550,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Nв, а также решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ N об определении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж N, общей площадью 1062,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, Nв и подлежащими отмене; о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровым номером N в размере 329 590 946,09 рублей; с кадастровым номером N в размере 46 375 395,16 рублей, установленной по результатам государственной кадастровой оценки; а также об указании, что восстановленная кадастровая стоимость объектов недвижимости применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 01.01.2020 г.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета ООО "ТАИС" N /К-2020 от 16 ноября 2020 года положенного в основу обжалуемых решений Комиссии об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец ссылается на то, что указанный отчет не соответствует требованиям ст. 11 Закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

При определении стоимости помещений сравнительным подходом оценщик не учел, что объекты аналоги N и N продаются вместе с арендаторами, что может значительным образом влиять на стоимость объекта, а также на их спрос.

Кроме того, административный истец полагает, что в рамках сравнительного подхода оценщиком подобраны объекты аналоги несопоставимые с объектом оценки по площади (объект оценки - 7550,5 кв.м., объект аналог N - 1600 кв.м., объект аналог N - 1886,3 кв.м., объект аналог N - 1300 кв.м.).

Кроме того, объекты оценки располагаются на красной линии, что просматривается по кадастровой карте, однако в рамках доходного подхода объект аналог N, согласно информации уточненной по публичной кадастровой карте имеет внутриквартальное расположение. Однако данный факт оценщиком не был исследован, в связи с чем, не была применена необходимая корректировка.

Административным истцом указано, что в рамках доходного подхода оценщиком подобраны объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки по площади (объект оценки - 7550,5 кв.м., объект оценки - 1062,4 кв.м., объект аналог N - 12,18,24,32 кв.м. 50 кв.м.; объект аналог N - 21,5 кв.м. и 25 кв.м.; объект аналог N - 50 кв.м.; объект-аналог N - 92,8 кв.м., объект аналог N - 91 кв.м., объект аналог N - 650 кв.м.).

Также административный истец полагает необоснованным отказ оценщика от применения затратного подхода к оценке, так как согласно заданию на оценку представлены помещения, располагающиеся в одном здании и составляющие его единое целое. Более того, обращает внимание на то, что оценщиком прилагается технический паспорт указанных помещений (стр. 134-163).

При определении стоимости объектов оценки сравнительным подходом оценщиком указано, что физическое состояние оцениваемых зданий является хорошим. При этом оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов. Также оценщиком не исследовался технический паспорт объекта. Вместе с тем, оценщиком указано, что все объекты аналоги имеют, также, хорошее состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов аналогов оценщиком не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

Занижение размера рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы администрации, поскольку влечет за собой ежегодные потери бюджета по налоговым платежам.

Учитывая вышеизложенное, административный истец считает, что положенный в основу решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N и N от ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке объекта недвижимости является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решения комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого здания не является завышенной, учитывая их назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Шевченко Г.Н. поддержал заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвирова Е.А. просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица Ткаченко О.А. адвокат Булахова Р.В. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованное лицо Ткаченко О.А., представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Душина В.В., исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Ткаченко О.А. на праве собственности принадлежат нежилое помещение с кадастровым номером N, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж N Подвал, Этаж N, Этаж N, Этаж N, Этаж N, Этаж N, технический этаж N технический этаж; общей площадью 7550,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, Nв и нежилое помещение с кадастровым номером N, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж N, общей площадью 1062,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г<адрес>, Nв (т.1 л.д.235-249, т. 1 л.д. 251-254).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 329 590 946,09 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-N и кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 46 375 395,16 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИN (т. 1 л.д. 234, т. 1 л.д. 250).

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 151 343 000 рублей, а рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 18 830 000 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрены поступившие в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявления Ткаченко О.А. в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года N б/н Шевченко Т. А. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020.

В результате рассмотрения заявлений комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 54,08%, а отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 59,40%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявлений комиссия решилаудовлетворить заявления.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года N 1150 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Ткаченко О.А. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года N 1150, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N и N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заявления Ткаченко О.А. рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии Мосин Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), Смагина В.А. (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: Громова Т.Ю. (вице-президент Регионального Союза работодателей Ставропольского края "Конгресс Союза кругов Ставрополья"), Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"), Мрвалевич П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России". Член общественной палаты Ставропольского края. Член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), Войтехина О.В. (начальник юридического отдела Союза "Торгово-промышленная палата Ставропольского края), секретарь комиссии Марченко К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемые решения Комиссии N 30 и N 31 от 08 декабря 2020 года приняты полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 09 марта 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 08 декабря 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.