Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-530/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя С.А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, в котором просит: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 10 ноября 2020 года N 66 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..... в размере рыночной стоимости 980 000 рублей, установленной в отчете об оценке; исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией запись о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..... в размере 980 000 рублей; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..... в размере 3 236 057.79 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 10 ноября 2020 года N 66 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..... установлена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке 980 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в ЕГРН в размере 3 236 057.79 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение комиссии от 10 ноября 2020 года N 66 незаконным по следующим основаниям.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик объектов-аналогов.

Оценщиком подобраны 3 объекта-аналога, которые, по мнению оценщика, максимально идентичны объекту исследования.

Если есть возможность установить кадастровый номер аналога земельного участка у продавца, то надо указать и номер, и источник уточнения. Если такой возможности нет, то надо указать, что поиск кадастрового номера осуществлен по данным публичной кадастровой карты, исходя из указанных в объявлении сведений об адресе объекта-аналога и его площади. Цель - установить кадастровый номер аналога. Если найдется несколько подходящих объектов, необходимо указать, что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не представляется возможным в силу ретроспективности даты оценки и невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу.

При этом, на стр. 75-77 отчета указаны все адреса объектов-аналогов, но оценщиком не идентифицированы кадастровые номера объектов-аналогов.

На стр. 96 отчета об оценке оценщик указывает, что площадь объекта- аналога N 1 составляет 817 кв.м., объекта-аналога N 2 - 800 кв.м., объекта- аналога N 3 - 600 кв.м.

Однако, комитету удалось идентифицировать кадастровые номера объектов-аналогов: Аналог N 1 -26:12:021413:67, его площадь составляет 517 кв.м.; аналог N 2 - 26:12:022216:41, площадью 700 кв.м.; аналог N 3 - 26:12:021408:429, площадью 957 кв.м.

Таким образом, оценщиком указана площадь, значительно отличающаяся от действительной площади объектов-аналогов (информацию можно проверить по "Публичной кадастровой карте"), а как следствие применение оценщиком неверных корректировок на стр. 98, которые привели к некорректному расчету рыночной стоимости земельного участка.

Объект исследования находится на красной линии, на пересечении ул. Свободной и ул. Трунова, при этом оценщиком на стр. 97 делает выводы о том, что все объекты находятся на удалении от объектов, повышающих стоимость.

Также на стр. 90, 92, 93 оценщик указывает адрес Железнодорожная 171/1, площадь которого составляет 579 кв.м., при этом для расчета рыночной стоимости оценщиком выбран объект, расположенный на ул.Железнодорожная, 171. Данная информация вводит в заблуждение пользователей отчета.

Кроме того, объекты-аналоги N 1 и N 3 являются застроенными, при этом оценщиком не указано, что аналог N 3 имеет строение, хотя данную информацию также можно проверить на "Публичной кадастровой карте".

Согласно п. 11 ФСО N 4 для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод о том, что отчет об оценке ГТ-84-1 не соответствует требованиям Федеральным стандартам оценки.

Комитет считает, что информация используемая оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

В судебном заседании представитель административного истца Саркисян А.А. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что П.Н.Н. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ...., площадью 889 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку Индивидуальную, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: .... (номер государственной регистрации ....., аренда с 03 октября 2005 года по 16 января 2052 года).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 3 236 057.79 рублей.

В соответствии с отчетом ООО "Глобал Траст" N ГТ-84-1 от 15 октября 2020 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила 980 000 рублей.

На заседании, проведенном 10 ноября 2020 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, рассмотрела поступившее в комиссию 22 октября 2020 года заявление П.Н.Н. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ...., поданное на основании установления по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости объекта в размере 980 000 рублей в отчете об оценке ООО "Глобал Траст" N ГТ-84-1 от 15 октября 2020 года.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 3 236 057.79 рублей, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на 69.72%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения комиссия решилаудовлетворить заявление (решение N 66 от 10 ноября 2020 года).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Просвириной Н.Н. при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 66 от 10 ноября 2020 года следует, что поступившее 22 октября 2020 года заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: М.Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: К.К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия", В.Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательств "Опора России"), И.И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"), Г.Т.Ю. (вице-президент Регионального Союза работодателей Ставропольского края "Конгресс деловых кругов Ставрополья", секретарь комиссии З.О.С. (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 10 февраля 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 10 ноября 2020 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.