Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 3а-529/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Балаева Руслана Олеговича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Балаев Р.О. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - газорегуляторный пункт, площадью 114, 3 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 076 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Балаев Р.О. является собственником данного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 076 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 6 133 059, 51 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Балаева Р.О. на основании доверенности Семенова Е.Н. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Балаев Р.О. является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - газорегуляторный пункт, площадью 114, 3 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20.11.2014 года N 15 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск, суд приходит к выводу о том, что Балаев Р.О. является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы Балаева Р.О. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 6 133 059, 51 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 076 000 рублей.

Исследование представленного административным истцом Отчета, с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1, а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчет, дает суду основания для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость объекта с кадастровым номером N рассчитана оценщиком затратным подходом.

От использования в расчетах доходного и сравнительного подходов Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках затратного подхода оценщик производила расчет затрат на замещение объекта капитального строительства; определяла прибыль предпринимателя; определяла износ и устаревания объекта; определяла стоимость объекта капитального строительства путем суммирования затрат на его создание и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа и устареваний.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

В соответствии с пунктом 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из отчета об оценке следует, что для определения величины прибыли предпринимателя оценщиком использована методика, содержащаяся в Отчете государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ярославской области по состоянию на 1 января 2019 года.

Отчет содержит подробное обоснование данного выбора оценщика, анализ иных справочных данных, содержащих методику расчета прибыли предпринимателя. Оценщик приняла во внимание возможность учета методикой, приведенной в Отчете государственной кадастровой оценки, периода строительства в зависимости от площади объекта, что имеет существенное значение для величины предпринимательской прибыли. По мнению оценщика иные проанализированные ею Справочники такой зависимости не отражают.

При таких обстоятельствах, оценщик пришла к выводу об определении прибыли предпринимателя в соответствии с методикой, приведенной в Отчете государственной кадастровой оценки.

Суд полагает указанные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными, соответствующими вышеприведенным положениям федерального стандарта оценки и сделанными в пределах компетенции оценщика.

В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что данные Отчета ГКО не могут быть применены в целях расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, являются необоснованными. Законодательство об оценочной деятельности такого запрета не содержит.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, в рамках государственной кадастровой оценки предметом определения также является рыночная стоимость объекта недвижимости. Таким образом, применение использованных в рамках массовой оценки методик не исключается при определении рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Из Отчета следует, что физический износ здания принят оценщиком в размере 70 % - в среднем значении интервала данного показателя для зданий, находящихся в ветхом состоянии на основании Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 2017 года N 404 и примененных по аналогии Правилах оценки физического износа жилых помещений ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1985 года N 448.

Выводы оценщика о ветхом состоянии здания сделаны на основе его осмотра и анализа характера использования и технического состояния.

Соответствующее обоснование определения величины физического износа и доказательства постановленных оценщиком выводов в данной части Отчет в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, содержит.

Иная характеристика объекта оценки, в том числе в части его технического состояния, что изложено в возражениях административного ответчика на Отчет, законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

Иных возражений относительно обоснованности Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 1 076 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Балаева Р.О. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Балаева Р.О. с настоящим административным иском в суд - 1 июля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Балаева Руслана Олеговича удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - газорегуляторный пункт, площадью 114, 3 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 076 000 (один миллион семьдесят шесть тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 1 июля 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 31 августа 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка