Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 августа 2021 года Дело N 3а-528/2021

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием:

от административного истца - представитель Бузаджи М.Н. по доверенности от 13 июля 2021 года (до перерыва),

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хохлова Максима Михайловича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Хохлов М.М. в лице представителя по доверенности Бузаджи М.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 000 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - проведение проектных работ и строительство склада оборудования и оснастки, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 3 789 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что Хохлову М.М. на праве аренды принадлежал земельный участок площадью 15 000 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - проведение проектных работ и строительство склада оборудования и оснастки, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора переуступки права аренды от 24 июля 2020 года. На указанном земельном участке расположен объект капитального строительства - склад оборудования и оснастки с кадастровым номером N, принадлежащий на праве собственности административному истцу. Установленная в отношении земельного участка приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость (5 884 920 руб.), значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного оценщиком ФИО6 (3 789 000 руб.). Хохлов М.М. осуществляет оплату за фактическое использование земельного участка с декабря 2020 года после окончания срока действия договора аренды. Расчет платы производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка. По мнению административного истца, его права и законные интересы как пользователя земельного участка нарушены, так как он вынужден нести необоснованные расходы по оплате за фактическое использование земельного участка.

Административный истец Хохлов М.М. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, направил в суд представителя по доверенности Бузаджи М.Н., которая исковые требования поддержала. Дала пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска в части установления судом величины кадастровой стоимости Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, своих представителей в судебное заседание не направили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО9 исследовав письменные материалы административного дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Хохлову М.М. на праве аренды принадлежал земельный участок общей площадью 15 000 кв.м с кадастровым номером N, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - проведение проектных работ и строительство склада оборудования и оснастки, по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается договором аренды от 11 декабря 2017 года N 728, актом приема-передачи от 11 декабря 2017 года, договором переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с правом выкупа от 22 января 2018 года, договором переуступки права аренды земельного участка от 24 июля 2020 года.

В соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка от 24 июля 2020 года права и обязанности по договору перешли к Хохлову М.М.

В соответствии с условиями договора аренды от 11 декабря 2017 года N 728 срок действия договора - с 14 декабря 2017 года по 13 декабря 2020 года (пункт 2.1); пользование земельным участком является платным (пункт 4.1); арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 4.4); если по истечении срока действия договора или расторжении его в установленном правилами порядке арендатор не освобождает земельный участок, арендодатель вправе начислить арендную плату арендатору за фактическое пользование земельным участком и после истечения срока действия договора или его расторжения (пункт 5.4).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 5 марта 2021 года Хохлов М.М. является собственником здания склада оборудования и оснастки с кадастровым номером 76:14:144401:4303 площадью 1116,5 кв.м, расположенного на вышеуказанном земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов" за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Поскольку после истечения срока договора аренды Хохлов М.М. продолжает фактически использовать данный земельный участок, вносит соответствующую плату, то с учетом положений статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" он обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н, кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 5 884 920 руб.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет оценки рыночной стоимости земельного участка N 234/2021 от 12 июня 2021 года, выполненный оценщиком ООО "Яр-Оценка", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 3 789 000 руб.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Оценив отчет N 234/2021 от 12 июня 2021 года, показания свидетеля ФИО4, являющейся оценщиком ООО "Яр-Оценка", ее письменные дополнения с учетом замечаний департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, суд отмечает, что приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Из отчета следует, что оценщик исследовал рынок земельных участков из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Замечание административного ответчика о целесообразности использования в расчете рыночной стоимости объекта оценки объектов-аналогов, расположенных в городе Ярославле, так как объект оценки расположен в непосредственной близости к границе г. Ярославля, вдоль трассы М-8, по другую сторону которой идет продолжение города, обоснованным признано быть не может.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Из содержания отчета, показаний свидетеля ФИО4 следует, что на этапе сбора исходной информации оценщиком были найдены предложения на продажу земельных участков, принадлежащих к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, имеющие подобное функциональное назначение, сопоставимые по ценообразующим факторам, относящиеся к категории земель населенных пунктов, что и объект оценки. Анализ рынка приведен за период, предшествующий дате оценки. При выборе аналогов основным вектором направления поиска аналогов являлись следующие критерии: категория земель - земли населенных пунктов, ближайший пригород; назначение - производственно-складское, индустриальное; расположение - Ярославский район; размещение в районе трассы с интенсивным потоком в приоритете (М-8, окружная автодорога г. Ярославль и пр.); дата предложения - 2017-2018 годы.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

По итогам анализа оценщиком отобрано три объекта, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки по категории, местоположению, разрешенному использованию, площади. Таким образом, при отборе объектов-аналогов требования Федеральных стандартов оценки оценщиком ФИО4 соблюдены.

Определение другой оценочной организацией в рамках иного административного дела стоимости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 27148 кв.м. в сегменте рынка "под индустриальную застройку", расположенного по адресу: <адрес> в размере 459 руб. за кв.м, в то время как рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком ФИО10 в размере 252 руб. за кв.м, не свидетельствует о нарушении последним Федеральных стандартов оценки. Оценщик ФИО4 проанализировала рынок земельных участков, расположенных, как и объект оценки, в Ярославском районе, определиладиапазон цен с учетом местоположения объекта оценки, сегмента рынка и площади участков, учла отсутствие проезда от трассы М-8 до объекта оценки, наличие/отсутствие коммуникаций.

Отклоняя замечание административного ответчика о том, что для целей оценки учитывается только возможность/невозможность обеспечения земельного участка теми или иными видами коммуникаций, а не фактическое их наличие, суд исходит из того, что оценщиком ФИО11 учтено, что объект оценки имеет электроснабжение, которое отсутствует у объектов-аналогов, в связи с этим применение корректировки 1,11 правомерно.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что административным ответчиком и иными заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, сведения о его рыночной стоимости в ином размере отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом ФИО12 рыночная стоимость спорного земельного участка, является достоверной.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном отчетом ФИО13, 3 789 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Хохлова М.М. с настоящим административным иском в суд -1 июля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15000 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - проведение проектных работ и строительство склада оборудования и оснастки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 789 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 1 июля 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка