Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 3а-528/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя администрации г. Ставрополя Ш.Г.Н.,

представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.,

представителя ГБУ СК "Ставкрайимущество" П.Е.А.,

представителя Арустамовой П.А., Арустамова К.А. - Л.Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, в котором просит: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 10 ноября 2020 года N 35 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..... в размере рыночной стоимости 73 967 000 рублей, установленной в отчете об оценке; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..... в размере 148 598 303.90 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 10 ноября 2020 года N 35 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ......, определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости 73 967 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" об оценке рыночной стоимости от 05 октября 2020 года N 73/2020, по состоянию на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в ЕГРН в размере 148 598 303.9 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец считает решение комиссии от 10 ноября 2020 года N 35 незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который по мнению администрации, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки.

При определении стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки оценщиком на стр. 72 указано, что объекты-аналоги N 1, N 3 имеют вид разрешенного использования - коммерческое назначение. Однако согласно сведениям "Публичной кадастровой карты" рассматриваемые земельные участки имеют иной вид разрешенного использования - "здравоохранение", "под объектами культурно-развлекательного назначения".

Также согласно сведениям публичной кадастровой карты значительная часть объектов-аналогов N 1 (санитарно защитная зона), N 3 (охранная зона линии электропередач) входит в зону с особыми условиями использования территории. Данный факт не был учтен оценщиком, однако данные ограничения могут влиять на застройку рассматриваемого земельного участка, а, следовательно, и на его стоимость при продаже.

На странице 72 - 73 отчета при определении цены на земельный участок сравнительным подходом применена корректировка на красную линию. Оценщиком применяется корректировка на локальное положение относительно красной линии в размере -15% лишь к объекту-аналогу N 1, так как он находится на внутриквартальной территории. Между тем, оценщиком не выявлено местоположение относительно красной линии объекта-аналога N 2. Более того, согласно карте города Ставрополя он расположен на внутриквартальной территории. Таким образом, рассматриваемая корректировка должна быть применена и к объекту-аналогу N 2.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик указывает, что физическое состояние оцениваемых зданий является хорошим. При этом, оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов (также оценщиком не исследовался технический паспорт объекта). Вместе с тем, оценщиком указывается, что все объекты-аналоги имеют также хорошее состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов-аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

Кроме того, административный истец считает, что оценщиком подобран объект-аналог, несопоставимый с объектом оценки по площади (объект оценки - 4 211,1 кв.м; объект аналог N 1 - 169, 0 кв.м).

Также при определении стоимости здания сравнительным подходом оценщик не учел, что объект N 3 продается вместе с арендаторами, что может значительным образом влиять на стоимость объекта, а также на спрос.

В нарушение ФСО N 1 р. 4 п. 24., на стр 84 отчета представлены весовые коэффициенты при согласовании проходов (затратный подход - 0.00; доходный подход - 0,40; сравнительный подход - 0,60), но нет расчетов и информации каким образом получились данные коэффициенты. Также считает, что отказ от затратного подхода при согласовании результатов расчета стоимости объекта капитального строительства привел к занижению итогового результата.

Из изложенного следует, что отчет об оценке от 05.10.2020 года N 73/2020 не соответствует вышеуказанным требованиям. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объекта капитального строительства не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, администрация считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 10.11.2020 года N 35 отчет об оценке стоимости объекта капитального строительства является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Ш.Г.Н. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В., представитель А.П.А., А.К.А. - Л.Н.Г. просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" П.Е.А. просила принять законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт К.Н.В. подробно дала ответы на все поступившие вопросы, содержащиеся в возражениях, которые изложены в приобщенном судом письменном пояснении к экспертному заключению. По окончании допроса эксперта, дополнительных вопросов по заключению эксперта не возникло.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что в общей долевой собственности А.П.А. (54/100, ....., 19.09.2019), А.В.А. (8/100, ....., 27.08.2019), А.Е.А. (8/100, ....., 27.08.2019), А.К.А. (5/100, ....., 06.03.2019, 10/100, ....., 21.02.2017), М.Э.Ю. (5/100, ....., 06.03.2019, 10/100, ....., 21.02.2017) находится объект недвижимости с кадастровым номером ......, площадью 4 211.1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: автосалон и центр технического обслуживания, количество этажей, том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 1, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенный по адресу: ......

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..... установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2019 года составила 148 598 303.9 рублей.

В соответствии с отчетом ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" N 73/2020 от 05 октября 2020 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..... по состоянию на 01 января 2019 года составила 73 967 000 рублей.

На заседании, проведенном 10 ноября 2020 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, рассмотрела поступившее в комиссию 22 октября 2020 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ......, поданное на основании установления по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости объекта в размере 73 967 000 рублей в отчете об оценке ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" N 73/2020 от 05 октября 2020 года.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 148 598 303.9 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на 50.22%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения комиссия решилаудовлетворить заявление (решение N 35 от 10 ноября 2020 года).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 35 от 10 ноября 2020 года следует, что поступившее 22 октября 2020 года заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: М.Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: К.К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), И.И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"), В.Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), Г.Т.Ю., (вице-президент Регионального Союза работодателей Ставропольского края "Конгресс деловых кругов Ставрополья"), секретарь комиссии З.О.С. (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Оспариваемым решением комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 10 февраля 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 10 ноября 2020 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).