Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-527/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя администрации г. Ставрополя Ш.Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, в котором просит: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 03 ноября 2020 года N 64 в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ...., ..... в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ...., ..... в размере 62 639 850 рублей и 26 948 335.14 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года и 29 января 2020 года.

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 03 ноября 2020 года N 64 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..... определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости 17 475 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, объекта недвижимости с кадастровым номером ..... установленной в размере рыночной стоимости объекта недвижимости 12 890 000 рублей по состоянию на 29 января 2020 года, в отчете об оценке рыночной стоимости независимого оценщика К.Е.П. от 20 июля 2020 года N 63С-20.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами ...., ..... определена в ЕГРН в размере 62 639 850 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, 26 948 335.14 рублей по состоянию на 29 января 2020 года.

Административный истец считает решение комиссии от 03 ноября 2020 года N 64 незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, который по мнению администрации, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки.

В нарушение п. 11в ФСО-7 оценщиком было формально проведено исследование рынка объектов капитального строительства и земельных участков. Так оценщиком не указан, какой объем предложений им был исследован, а также динамика рынка, спрос, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен оцениваемого объекта и другие выводы.

В п.п. а) п. 10 ФСО N 7 указано, что анализ рынка недвижимости включает в себя анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Однако в отчете об оценке анализируется общая политическая, экономическая и социальная обстановка только на территории Российской Федерации. Таким образом, оценщик не анализировал ситуацию, сложившуюся в регионе - Ставропольском крае в исследуемый период.

При определении стоимости объекта капитального строительства сравнительным подходом были использованы объекты-аналоги N 1- N 3 (стр. 99-101 отчета). Однако в самих объявлениях отсутствует дата публикации объявлений о продаже указанных объектов-аналогов. Данный факт не дает возможность проверить корректность применения рассматриваемых объектов-аналогов.

В отчете указано, что физическое состояние оцениваемых зданий является хорошим. При этом, оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов (также оценщиком не исследовался технический паспорт объекта). Вместе с тем, оценщиком указывается, что все объекты-аналоги имеют также хорошее состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов-аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов-аналогов.

При определении стоимости здания сравнительным подходом оценщик не учел, что объект N 3 продается вместе с арендаторами, что может значительным образом влиять на стоимость объекта, а также на спрос.

При определении стоимости земельного участка сравнительным подходом применяется понижающая корректировка "поправка на уторговывание" в размере -17,5 %, используемая для неактивного рынка, в то время, как в Ставрополе активный рынок. В связи с чем, оценщиком применена корректировка для неактивного рынка, в отчете не указано, также не обоснован примененный размер корректировки на торг.

Кроме того, административный истец считает, что оценщиком подобраны объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки по площади, (объект оценки - 15 000 кв.м; объект-аналог N 1 - 3 000 кв.м; объект-аналог N 2 - 1 000 кв.м; объект-аналог N 3- 8 800 кв.м.

Оценщиком на стр. 43 указано, что объект-аналог N 2 (земельный участок) имеет вид разрешенного использования - коммерческое назначение. Однако, администрации города Ставрополя удалось установить кадастровый номер объекта-аналога N 2 и согласно сведениям "Публичной кадастровой карты" земельный участок с кадастровым номером ...... имеет вид разрешенного использования - "под производственную базу". Стоимость земельных участков производственного назначения намного ниже стоимости земельных участков коммерческого назначения.

В соответствии с подп. б п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Оценщиком указанное требование ФСО N 7 не выполнено.

Также рассматриваемый объект-аналог принадлежит продавцу на правах краткосрочной аренды. Данный факт оценщиком также учтен не был.

При определении стоимости объекта капитального строительства затратным подходом оценщик использует Справочник оценщика недвижимости 2016 года. Администрация считает это некорректным, а также нарушением п. 5 ФСО N 3. Рынок недвижимости с 2016 года по 2020 год претерпел значительные изменения и соответственно, соотношения различных показателей, корректировок также претерпели значительные изменения. Дата оценки январь 2020 года по состоянию на рассматриваемую дату оценки уже имелись более поздние справочники.

В нарушение ФСО N 1 р. 4 п. 24., на стр. 53 отчета представлены весовые коэффициенты при согласовании проходов для объекта капитального строительства (затратный подход - 0,5; сравнительный подход - 0,5), но нет расчетов и информации, каким образом получились данные коэффициенты, а также в связи с чем были взяты именно такие пропорции.

Из изложенного следует, что отчет об оценке от 20.07.2020 года N 63С-20 не соответствует вышеуказанным требованиям. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость земельного участка и объекта капитального строительства не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, администрация считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 03.11.2020 года N 64 отчет об оценке стоимости земельного участка и объекта капитального строительства является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости не является завышенной, учитывая их назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Шевченко Г.Н. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Дагаевой Л.В. на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером ....., площадью 1 495 кв.м., назначение: нежилое, наименование: комплекс "Автосервис", виды разрешенного использования: нежилое (нежилое), количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: .....

Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29 января 2020 года определена в размере 26 948 335.14 рублей.

Кроме того, Д.Л.В. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ...., площадью 15 000+/-43 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для продолжения строительства комплекса автосервиса; для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, адрес (местоположение): .......

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 62 639 850 рублей.

В соответствии с отчетом независимого оценщика К.Е.П. N 63С-20 от 20 июля 2020 года рыночная стоимость спорных объектов составила: с кадастровым номером .... - 12 890 000 рублей по состоянию на 29 января 2020 года, с кадастровым номером ..... - 17 475 000 по состоянию на 01 января 2019 года.

На заседании, проведенном 03 ноября 2020 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, рассмотрела поступившее в комиссию 01 октября 2020 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... и земельного участка с кадастровым номером ....., поданное на основании установления: по состоянию на 29 января 2020 года рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 12 890 000 рублей и по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости земельного участка в размере 17 475 000 рублей в отчете об оценке независимого оценщика К.Е.П. N 63С-20 от 20 июля 2020 года.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..... и земельного участка с кадастровым номером ...... от кадастровой стоимости, определенной в размере 26 948 335.14 рублей и 62 639 850 рублей, отраженной в Выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости, на 51.45% и на 71.54%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения комиссия решилаудовлетворить заявление (решение N 64 от 03 ноября 2020 года).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 64 от 03 ноября 2020 года следует, что поступившее 01 октября 2020 года заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: М.Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: К.К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), В.Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), И.И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"), В.О.В. (начальник юридического отдела Союза "Торгово-промышленная палата Ставропольского края"), секретарь комиссии М.К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 03 февраля 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 03 ноября 2020 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).