Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 3а-525/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Далгатова Асланбега Магомедаминовича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Далгатов Асланбег Магомедаминович обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - оптово-овощной рынок с инженерными коммуникациями, площадью 1 486,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 31 739 449 рублей по состоянию на 31 декабря 2019 года.

Заявление обосновано тем, что Далгатов А.М. является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данного объекта.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Оценочная компания "Канцлер" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 31 739 449 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 25 марта 2020 года N 63/ОКС и составила 50 933 655,16 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Доянов В.А. административный иск поддержал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с уточненным отчетом - в размере 32 528 596 рублей.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованное лицо Администрация Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца Доянов В.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО7, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Далгатова А.М. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Далгатов А.М. является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - оптово-овощной рынок с инженерными коммуникациями, площадью 1 486,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципального Совета Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района от 22.11.2018 года N 48 на территории Карабихского сельского поселения установлен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципального Совета Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района, суд приходит к выводу о том, что Далгатов А.М. является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы Далгатова А.М. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 25 марта 2020 года N 63/ОКС и составила 50 933 655,16 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 31 739 449 рублей.

В судебное заседание административным истцом представлен уточненный отчет, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 32 528 593 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика Ромали Ю.Г. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным и сравнительным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

Поскольку величина рыночной стоимости, полученная в рамках сравнительного и доходного подходов, получена для единого объекта недвижимости, оценщиком произведено выделение стоимости объекта капитального строительства из стоимости единого объекта недвижимости.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком применен метод распределения для оценки земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости. Из полученного значения стоимости единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок) оценщик исключила стоимость земельного участка путем умножения стоимости единого объекта на коэффициент 0,83.

Указанный коэффициент, как следует из Отчета, предложен в Справочнике оценщика недвижимости 2018 года, под редакцией Лейфера Л.А., и определен на основании исследования степени влияния стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости. Оценщиком принято решение о минимальном вкладе стоимости такого земельного участка в единый объект недвижимости с учетом того, что объект оценки расположен на половине земельного участка, превышающего его размеры, позволяющего возвести на нем еще здания/сооружения.

В возражениях на Отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что оценщик не подтверждает альтернативными расчетами обоснованность применения данного коэффициента, тогда как корректировки из справочников должны проверяться на соответствие рынку и здравому смыслу, так как применение экспертных корректировок без должной проверки может привести к искажению результатов оценки.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В данном случае оценщиком обоснована целесообразность применения в расчетах стоимости объекта капитального строительства из верхней границы расширенного интервала. Законодательство об оценочной деятельности не содержит требований о приведении альтернативных расчетов в таком случае.

В качестве аналогов оценщиком использованы объекты недвижимости <адрес> (аналог 1); <адрес> (аналог 2); <адрес> (аналог 3).

С возражениями административного ответчика о том, что оценщик не произвел коррективу на доступ к аналогу 2, в то время как объект расположен на закрытой территории Ярославского радиозавода (проезд через въездные ворота охраны) оценщик согласился. В уточненном отчете применена соответствующая корректировка, однако данный факт не привел к существенному искажению стоимости объекта оценки.

В возражениях на отчет административный ответчик также указывает, что оценщик определилместоположение объекта-аналога N 2 <адрес>) в пределах города как район вокруг крупных автомагистралей города, в то время как указанный объект аналог расположен на территории Ярославского радиозавода, следовательно, местоположение должно быть определено как "промзона" и применена соответствующая корректировка.

Оценщиком проанализированы изложенные в объявлениях о продаже данных объектов ценообразующие сведения о них.

Обоснование применяемой корректировки на местоположение к аналогу 2 в Отчете подробно приведено.

Так, из Отчета следует, что корректировка на местоположение определена оценщиком в соответствии с предложением Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года; соответствующие обоснования примененной корректировки и подтверждение использованных сведений в Отчете приведены, что соответствует требованиям пунктов 22, 25 ФСО N 7, пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Выводы оценщика относительно необходимости применения к цене аналога 2 корректировки на местоположение данного объекта-аналога также обосновано в Отчете: Отчет содержит карты местоположения объекта оценки и аналогов, которые проанализированы оценщиком. Результаты анализа отражены в Отчете, из которого следует, что объекты - аналоги находятся в районе крупных автомагистралей города.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объекта оценки и аналогов, у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 32 528 596 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Далгатова А.М. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Далгатова А.М. с настоящим административным иском в суд - 30 июня 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Далгатова Асланбега Магомедаминовича удовлетворить.

Установить по состоянию на 31 декабря 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - оптово - овощной рынок с инженерными коммуникациями, площадью 1 486,1 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 32 528 596 (тридцать два миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч пятьсот девяносто шесть) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 июня 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 14 сентября 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка