Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 3а-523/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием:

от административного истца - представитель Михалевская Н.С. по доверенности от 8 августа 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лазгиян Джамили Агмадовны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Лазгиян Д.А. в лице представителя по доверенности Михалевской Н.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением, просила установить на период с 14.03.2014 по 01.01.2020 кадастровую стоимость торгового центра, назначение: нежилое, общая площадь 3960,6 кв.м, этажность:1, кадастровый номер N, расположенного по <адрес>, в размере рыночной стоимости 69 030 000 руб.

В обоснование исковых требований в заявлении указано на то, что Лазгиян Д.А. является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 79 089 062,98 руб. Согласно отчету ООО "Ярэксперт" N 12770/20 от 29.12.2020 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 69 030 000 руб. Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика налога на имущество.

Административный истец Лазгиян Д.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще. Ранее представитель административного истца по доверенности Михалевская Н.С. в судебном заседании участвовала, исковые требования поддержала. Также представила заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока на обращение с данным иском в суд.

Судом изменен процессуальный статус Управления Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" исключением их числа заинтересованных лиц и привлечением их к участию в деле в качестве административных ответчиков. Также из числа административных ответчиков исключен департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица. Правительство Ярославской области привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика. ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" исключено из числа заинтересованных лиц.

Административные ответчики: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области", Управление Росреестра по Ярославской области, Правительство Ярославской области, заинтересованные лица: департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, Администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, явку представителей не обеспечили.

От заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором автор полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, так как представленный административным истцом отчет не содержит достоверное определение рыночной стоимости объекта оценки.

Заинтересованным лицом Администрацией Тутаевского муниципального района Ярославской области представлен отзыв на иск, в котором указано, что производство по делу подлежит прекращению, поскольку оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость не применяется, так как в отношении рассматриваемого объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость и внесена в государственный реестр недвижимости 24.01.2020. Ходатайствовали о проведении судебного заседания без участия представителя.

Допрошенная судом в качестве свидетеля оценщик ООО "Ярэксперт" ФИО3 выводы отчета N 12770/20 от 29.12.2020 поддержала.

Дело рассмотрено судом без участия сторон.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) и ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ч.1 ст.62, ч.5 ст. 247, ч.1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, предоставленных административным истцом.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 N 1404-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ярославской области" в размере 79 089 062,98 руб. по состоянию на 14.03.2014. Сведения о кадастровой стоимости в государственный реестр недвижимости внесены 17.11.2017.

В судебном заседании установлено, что Лазгиян Д.А. является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.06.2021.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" утверждена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019, которая применяется с 01.01.2020.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела в суде, сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере 79 089 062,98 руб. по состоянию на 14.03.2014 являются архивными.

Между тем, данное обстоятельство не лишает административного истца права на обращение с заявленными требованиями в суд, поскольку в силу разъяснений, содержащихся в пунктах 14 и 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации), ст. 24.18, абзац пятый ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Лазгиян Д.А., которой принадлежит спорный объект оценки, в соответствии со ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации (статья утратила силу с 01.01.2021) налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 409 Налогового кодекса Российской Федерации налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 N 1438-О).

В данном случае из административного искового заявления следует, что права административного истца затрагиваются в связи с необходимостью уплаты налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, которые на момент рассмотрения дела стали архивными, являются для Лазгиян Д.А. значимыми, поскольку могут повлиять на ее права и обязанности как плательщика налога на имущество физических лиц за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N, в связи с чем у нее имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17.11.2017. С настоящим иском Лазгиян Д.А. обратилась в суд 29.06.2021, то есть с пропуском установленного законом пятилетнего срока.

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца Михалевской Н.С. было заявлено о восстановлении пропущенного срока для обращения с административным иском.

Из абз. 2 п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

В то же время, абз. 3 п. 8 названного постановления установлено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения относительно периодичности проведения государственной кадастровой оценки (исключены слова "и не реже чем один раз в течение пяти лет"), однако изменения в Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации относительно срока обращения с административным исковым заявлением в суд по данной категории дел не внесены.

Таким образом, несмотря на то, что на момент обращения с настоящим административным иском в суд (29.06.2021) в государственный кадастр недвижимости были внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, но как установлено судом затрагивает права и законные интересы административного истца, суд признает причины пропуска срока обращения в суд с административным исковым заявлением уважительными и считает необходимым восстановить данный срок.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет ООО "Ярэксперт" N 12770/20 от 29.12.2020.

Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости - торгового центра, расположенного по <адрес>, по состоянию на 14.03.2014 составляет 69 030 000 руб.

В силу ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор сравнительного и доходного подходов; корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Отчет выполнен оценщиком ФИО3, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению "Оценка недвижимости", являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", ее оценочная деятельность застрахована (страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика N 433-570-048227/20 от 19.06.2020, период страхования с 06.07.2020 по 05.07.2021).

Доводы заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика ФИО3

Оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется, так как они не содержат противоречий, согласуются с содержанием отчета и материалами дела, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение показания свидетеля, не представлены. Показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объекта недвижимости, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, а также свидетельствующих о том, что рыночная стоимость объекта оценки является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что ставка капитализации, полученная расчетным путем, методом кумулятивного построения, отражающая индивидуальные характеристики объекта оценки составляет 18,52%, в то время как при определении ставки капитализации оценщик принял справочное значение максимальное из границы расширенного интервала в размере 13,5%, суд находит не состоятельными, поскольку в отчете имеется обоснование применения указанной ставки.

Кроме того, допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО3 выводы составленного ею отчета N 12770/20 от 29.12.2020 подтвердила, пояснила, что в рамках доходного подхода использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации. Методом кумулятивного построения ставка капитализации определена в размере 18,52%. Далее определено значение текущей доходности (отношение рыночной величины чистого ожидаемого дохода от сдачи в аренду к его рыночной стоимости), которое согласно Справочника оценщика недвижимости-2014, под научным руководством Лейфера Л.А., для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости находится в диапазоне от 5,0% до 13,5%. Текущая доходность является рыночным показателем ставки капитализации для различных сегментов рынка в разных населенных пунктах. Значение ставки капитализации, полученной методом кумулятивного построения, выходит за данный интервал. Учитывая статус населенного пункта, класс качества оцениваемых помещений, общую площадь и местоположение в границах населенного пункта, принято решение использовать максимальное значение текущей доходности из расширенного интервала на уровне 13,5%. Расчет ставки по методу кумулятивного построения допускает учет значений показателей основанных на статистических данных. Поэтому результат на основании данного метода вносит погрешность расчетов, однако может быть использован в качестве поверочного при расчетах. Поэтому в качестве итогового значения коэффициента капитализации принято значение согласно расширенного интервала справочника, наиболее близкое к значению, полученному на основании метода кумулятивного построения.