Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2021 года Дело N 3а-520/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителя административных истцов Шишкиной В.Н., Самарцевой А.Н. - Тихонюк И.М.

представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2, ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ Глава КФХ ФИО3 обратился в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>) в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N :89, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения крестьянского хозяйства, площадь 918 000 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, 6 474 700 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенной в отчете частнопрактикующего эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N.

ДД.ММ.ГГГГ в качестве соистцов привлечены члены КФХ - ФИО2, ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Глава КФХ ФИО3, предъявивший административный иск, исключен из числа участников процесса в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ. Со слов представителя истцов ФИО11 деятельность КФХ в связи со смертью его Главы ФИО3 не прекращена, по соглашению членов КФХ в его состав включена ФИО6 (заинтересованное лицо по делу), которая избрана Главой и в настоящее время ведутся мероприятия по внесению в ЕГРИП сведений об изменении Главы КФХ.

ДД.ММ.ГГГГ представитель административных истцов ФИО2, ФИО1 - ФИО11 уточнила размер заявленных требований и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:04:010102:89 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной рыночной стоимости в размере 7002000 рублей.

Требования административного иска обоснованы тем, что кадастровая стоимость находящегося в общей собственности членов КФХ ФИО2, ФИО1, ФИО6 земельного участка с кадастровым номером 26:04:010102:89 определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 12 181 860 рублей.

Административные истцы считают оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что влечет нарушение прав и законных интересов, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога.

В возражениях на административный иск Управление Росреестра по Ставропольскому краю просит разрешить дело в соответствии с действующим законодательством с учетом надлежащего процессуального статуса.

В возражениях на административный иск администрация Новоалександровского городского округа Ставропольского края просит отказать в удовлетворении административных требований, считая, что снижение кадастровой стоимости приведет к потерям бюджета Новоалександровского городского округа Ставропольского края.

Административные истцы Шишкина В.Н., Самарцева А.Н., представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> (в возражениях заявлено о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>, администрации Новоалександровского городского округа <адрес> (в возражениях заявлено о рассмотрении дело в отсутствие представителя), заинтересованных лиц ФИО6, ФИО7, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что в силу положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО11 поддержала уточненные требования.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" Сахарова В.Э. просила отказать в удовлетворении иска, указав, что государственная кадастровая оценка проведена в соответствии с законодательством и уменьшение кадастровой стоимости повлечет дефицит бюджета. Возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы не выразила.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административных истцов, поскольку налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости спорного объекта.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным иском в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером N :89, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения крестьянского хозяйства, площадь 918 000 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <адрес> является общим имуществом крестьянского хозяйства "ФИО3" (ИП Глава КФХ ФИО3), обременен правами членов КФХ, что подтверждается постановлениями администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, свидетельством о праве собственности на землю N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-17 том 1, л.д.56-89 том 2).

ИП Глава КФХ ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ. На момент рассмотрения административного дела членами КФХ являются ФИО2, ФИО1 и ФИО6, избранная Главой КФХ, которыми принимаются меры по внесению в ЕГРИП соответствующих сведений.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12181860 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-12316208.

Как видно из содержания представленного отчета частнопрактикующего эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N :89 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 474 700 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросов о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 002 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Данное заключение судебной оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, отвечающим требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание произведенного исследования, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, необходимые сведения об использовании источников получения информации, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, равно как и сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Ответ на поставленный судом вопрос полный и ясный, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы.

Эксперт осмотрел объект исследования ДД.ММ.ГГГГ.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведена фотоиллюстрация.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений, из архива объявлений выгружено 170 объявлений, удовлетворяющих 4 параметрам: местоположение - Ставропольский край, период с 01 января 2019 года по 01 января 2020 года, назначение земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадь от 50 до 200 га. Удельный вес предложений по передаче прав на земельные участки с\х назначения по архиву ruads.org составил 99,1 %, что значительно превышает удельный спрос 0,9%.

В результате проведения анализа выявлено 13 уникальных предложений по продаже наиболее сопоставимых земельных участков оцениваемому.

За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 в заключение приведено обоснование вносимых корректировок для объектов исследования и аналогов. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 8 "Определение рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером 26:04:010102:89" следует, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на местоположение, на физические характеристики, на транспортную доступность, на агроклиматические условия (аналог N), так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным и доходными подходами последовательно по каждому критерию согласования. В результате расчета экспертом применен вес критерия для согласования подходов: к каждому подходу 50%.

Обоснование применению подходов и отказа в применении иных подходов и методов оценки в заключение приведено.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов в административном иске имеется ссылка на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Целью обращения в суд являлось снижение налоговых платежей правообладателя объекта недвижимости в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, прав каждого административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от 24 мая 2021 года N 089-21-ОК.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2020 года.