Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2021 года Дело N 3а-515/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием: от административного истца - представитель Шуранова В.А. по доверенности от 2 апреля 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Стрекалова Дмитрия Ардальоновича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Стрекалов Д.А. в лице представителя по доверенности Шурановой В.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для целей рекреации, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 366 383 руб.; внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 366 383 руб.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды N 036/14 от 6 марта 2014 года Стрекалов Д.А. является арендатором земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для целей рекреации, расположенного по адресу: <адрес>, и плательщиком арендной платы. Установленная в отношении земельного участка приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость (1 595 132 руб.), значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N 167/03/2021 от 30 апреля 2021 года, подготовленного оценщиком ФИО8 (366 383 руб.). Поскольку арендная плата за земельный участок рассчитывается с учетом его кадастровой стоимости, то установлением кадастровой стоимости земельного участка в завышенном размере, нарушаются права и законные интересы административного истца.

Административный истец Стрекалов Д.А. в судебное заседание не явился, направил в суд представителя по доверенности Шуранову В.А., которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям. Дала пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

От заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, решение по делу оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежаще.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Шурановой В.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО11, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что на основании договора аренды N 036/14 от 6 марта 2014 года Стрекалов Д.А. является арендатором земельного участка площадью 2500 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для целей рекреации, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов" за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из приложения N 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером N N 036/14 от 6 марта 2014 года, заключенного Стрекаловым Д.А. с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области, следует, что расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента функционального использования.

Таким образом, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, Стрекалов Д.А. в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н, кадастровая стоимость земельного участка составила 366 383 руб.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ФИО9 N 167/03/2021 от 30 апреля 2021 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 366 383 руб.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Исследование отчета ФИО10 N 167/03/2021 от 30 апреля 2021 года с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО5, дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Из отчета следует, что оценщик исследовал рынок земельных участков из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты - аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Доводы административного ответчика о занижении оценщиком рыночной стоимости объекта оценки применением к объектам-аналогам с разрешенным видом использования "для индивидуального жилищного строительства" корректировки 0,49, суд отклоняет.

Из содержания отчета следует, что оценщиком проведен анализ рынка земельных участков в пределах населенного пункта - местоположения объекта оценки <адрес>. По итогам анализа отобрано три объекта, которые удалось идентифицировать на публичной кадастровой карте, и свободных от построек. Указанные аналоги имеют вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Оценщиком применялась корректировка цен аналогов по данному ценообразующему фактору. Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что при отборе объектов-аналогов требования Федеральных стандартов оценки оценщиком ФИО5 соблюдены.

То обстоятельство, что на дату оценки имелись предложения по продаже земельных участков с сопоставимым с объектом оценки видом разрешенного использования - для целей рекреации, само по себе о нарушении оценщиком Федеральных стандартов оценки не свидетельствуют. В соответствии с пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает административный ответчик, по итогам применения корректировок к ценам этих предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки. Кроме того, как следует из отчета и показаний свидетеля ФИО5, в качестве основного критерия отбора аналогов оценщик использовала их сопоставимость с объектом оценки по местоположению. Предложенные административным ответчиком объекты находятся в иных районах области и не сопоставимы с объектом оценки по площади.

При таких обстоятельствах, учитывая, что критерии отбора аналогов, определение их ценообразующих характеристик относится к компетенции оценщика, суд полагает, что требования законодательства об оценочной деятельности вышеописанной процедурой оценки им не нарушены.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что административным ответчиком и иными заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, сведения о его рыночной стоимости в ином размере отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом ООО Оценочная компания "Канцлер" рыночная стоимость спорного земельного участка, является достоверной. В связи с этим, его рыночная стоимость подлежит установлению в размере, определенном данным отчетом, 366 383 руб. Таким образом, административное исковое заявление Стрекалова Д.А. подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Стрекалова Д.А. с настоящим административным иском в суд -17 июня 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Стрекалова Дмитрия Ардальоновича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2500 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для целей рекреации, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 366 383 руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости -17 июня 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка