Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 июля 2021 года Дело N 3а-512/2021

Именем Российской Федерации
город Ставрополь 15 июля 2021 года
Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкая Г.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Стройдеталь-К" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Упоравлению Росреестра по СК об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и о возложении обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости

установил:

ООО "Стройдеталь-К" обратилось в суд с административным исковым заявлением,уточненным в судебном заседании, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 93 858 кв.м. +/-2 681 с кадастровым номером N, расположенный примерно в 6,7 км по направлению на юго-восток от ориентира, расположенного по адресу: <адрес> из категории земель сельскохозяйственного назначения с последующим переводом в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части Кировского месторождения ВПГС, равной его рыночной стоимости в размере 5 315 000,00 (пять миллионов триста пятнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года, и о возложении обязанности на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ставропольского края, внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка площадью 93 858 кв.м. +/- 2 681 с кадастровым номером N, расположенный примерно в 6,7 км по направлению на юго-восток от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>, из категории земель сельскохозяйственного назначения с последующим переводом в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части Кировского месторождения ВПГС, равной его рыночной стоимости в размере 6 290 000,00 рублей.

В обоснование административного искового заявления указав, что ООО "Стройдеталь-К" на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды N 06 от 09 апреля 2012 принадлежит вышеуказанный земельный участок.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости выданной филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю от 05.02.2020 N 26/ИСХ/20-61232 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в сумме 10 748 618, 16 (десять миллионов семьсот сорок восемь тысяч шестьсот восемнадцать) рублей 16 копеек. Сведения о кадастровой стоимости объекта внесены 22 января 2020 года.

Административный истец считает, что результат государственной кадастровой оценки стоимости указанных земельных участков является недостоверным и нарушает его права как арендатора, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимость земельного участка, которая в свою очередь значительно превышает его рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость определяется массово, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости (приказ Минэкономразвития от 07.06.2016 г. N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке"). Рыночная стоимость учитывает больше факторов, может применяться при заключении сделок в обороте (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 141/2019 выполненному оценщиком ИП Бобковой Юлией Викторовной рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 5 315 000,00 (пять миллионов триста пятнадцать тысяч) рублей.

В соответствии с пунктами 1, и 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

П. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является Отчет об оценке объекта.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в силу статьи 248 КАС РФ, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В судебное заседание лиц, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным и одной из форм платы за использование земли в РФ является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ, статьи 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов дела, 09.07.203 между ЗАО "Стройдеталь-2" и ООО "Стройдеталь-К" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды N 06 от 09 апреля 2012 года.

На основании указанного договора ООО "Стройдеталь-К" приняло на себя права и обязанности по договору аренд земельного участка, площадью 93 858 кв.м. +/- 2 681 с кадастровым номером N, расположенный примерно в 6,7 км по направлению на юго-восток от ориентира, расположенного по адресу: <адрес> из категории земель сельскохозяйственного назначения с последующим переводом в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части кировского месторождения ВПГС.

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Уступка прав и обязанностей по договору аренды прошла государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается отметкой о внесении 20.08.2013 в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации 26-26-14/006/2013.

В соответствии с п. 2.1. срок действия договора аренды от 09.04.2012 N 06 о предоставлении земельного участка на условиях аренды установлен сторонами до 09.04.2022г.На территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 N 1175 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе, земельного участка площадью 93 858 кв.м. +/- 2 681 с кадастровым номером N, расположенный примерно в 6,7 км по направлению на юго-восток от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно выписке о кадастровой стоимости земельного участка от 05.02.2020 N 26/ИСХ/20-61232, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 составляет 10 748 618,16 рубля.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, ООО "Стройдеталь-К" в подтверждение величины его рыночной стоимости представлен составленный оценщиком ИБ Бобковой Ю.В. отчет об оценке N 141/2019 от 30.09.2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 5 315 000,00 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена на основании определения суда от 22 марта 2021 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 28.04.2021 N 086-21-ОК, выполненной экспертом ООО Оценочная компания "Эксперт", рыночная стоимость земельного участка площадью 93 858 кв.м. +/- 2 681 с кадастровым номером N, расположенный примерно в 6,7 км по направлению на юго-восток от ориентира, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2019, составляет 6 290 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали. Экспертное исследование объекта исследования осуществлена по материалам административного дела.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (метод сравнения продаж).