Решение Омского областного суда

ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 июня 2021 года Дело N 3а-51/2021

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Кондратенко Е.В.

при секретаре Зварич Н.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании 15 июня 2021 года административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "<...>" к Министерству имущественных отношений Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Управление Росреестра по Омской области), Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Омской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Акционерное общество "Тандер" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N <...> расположенного по адресу: <...>

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 20 594 212 рублей 02 копейки.

Между тем, отчетом об оценке N N <...> от 1 декабря 2020 года, подготовленным оценщиком ИП Кондратьевым Е.П., установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> по состоянию на 1 января 2014 года в размере 7 916 000 рублей.

<...> АО "<...>" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Омской области при У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером КН N <...>, которое решением Комиссии N <...> от <...> было отклонено.

Указывая на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, ссылаясь на положения статьи 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выводы отчета об оценке, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...> АО <...> - <...>, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 916 000 рублей, а также восстановить пропущенный срок для обращения в суд с настоящим заявлением (том 1 л.д. 4-7).

Представитель административного истца Штомпель А.Н., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также указал, что не согласен с выводами проведенной по делу экспертизы, полагая заключение эксперта недопустимым доказательством. Доводы о завышении кадастровой стоимости считает подтвержденными представленным суду при подаче административного иска отчетом об оценке. В случае вынесения решения по делу, просит оставить административное исковое заявление без удовлетворения, так как суд должен рассмотреть дело в пределах заявленных требований и не вправе установить для собственника новую кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения по сравнению с государственной кадастровой стоимостью, поскольку административный истец восстанавливает свое право путем снижения размера кадастровой стоимости для выполнения обязанности по уплате налоговых платежей (т.2 л.д. 86, 236, т.3 л.д. 76, т.4 л.д. 182-183, 229, 233-234, т.5 л.д.29-30).

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Омской области Махалов А.Г. в судебном заседании полагал, что кадастровая стоимость может быть установлена на основании заключения эксперта.

Представитель федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Верзаков А.Н. в судебном заседании вопрос об удовлетворении требований оставил на усмотрение суда.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Представитель Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" в судебном заседании Буякова Ж.А. в судебном заседании полагала, что кадастровую стоимость следует установить в соответствии с заключением проведенной по делу экспертизы.

Представитель Администрации города Омска Окишев К.В. в судебном заседании полагал, что срок для обращения в суд восстановить возможно. Кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена в соответствии с заключением проведенной по делу экспертизы в размере его реальной рыночной стоимости, на период с 01 января 2014 года до 31 декабря 2020 года. Представленный же административным истцом отчет составлен с нарушением п.22 ФСО N 7 (письменный отзыв т. 2 л.д. 59-60).

Исследовав материалы административного дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью первой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть четвертая статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

Частью одиннадцатой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть тринадцатая статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частями двадцать девятой и тридцатой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также бездействие комиссии, выразившееся в нерассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в установленный законом срок, являются для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления условием для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и не могут быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.

Исходя из части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться в том числе арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18 февраля 2021 года сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 21 января 2015 года, указанная кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2014 года и составляет 20 594 212 рублей 02 копейки, дата начала применения названной кадастровой стоимости - 21 января 2015 года (т.3 л.д.46).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02 апреля 2021 года в ЕГРН в настоящее время внесены сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...> данная кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2020 года и составляет 65 925 482 рублей 76 копеек, дата начала применения указанной актуальной кадастровой стоимости - 1 января 2021 года (т.3 л.д.92-107).

Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка в настоящее время является архивной.

Вместе с тем оспариваемая кадастровая стоимость являлась действующей на дату обращения АО "<...>" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости (15 декабря 2020 года).

В этой связи требование АО "<...>" о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, подлежит рассмотрению судом по существу (абзац второй пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

15 декабря 2020 года АО "<...>", посчитав, что установленная по состоянию на 1 января 2014 года кадастровая стоимость спорного земельного участка является завышенной, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Омской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и установлении рыночной стоимости в размере 7 916 000 рублей на основании отчета об оценке от 1 декабря 2020 года N N <...> подготовленного оценщиком Кондратьевым Е.П.

Решением Комиссии от 29 декабря 2020 года N 159 заявление АО "<...>" было отклонено по причине составления представленного отчета об оценке п.22 ФСО N 7 (порядок отбора аналогов, недопустимость использования только части доступных аналогов) (т.2 л.д.142-145).

Учитывая изложенное, АО "Тандер" реализовало право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением с соблюдением установленного порядка.

В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что, если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения административного истца в Комиссию Управления Росреестра оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка являлась действующей, и очередные результаты определения кадастровой стоимости в ЕГРН не вносились, суд приходит к выводу о возможности восстановления административному истцу срока для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 3920 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, 23 октября 2015 года в отношении названного выше земельного участка зарегистрирована аренда в пользу АО "Тандер" на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03 ноября 2011 года, соглашения к договору от 25 мая 2012 года и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19 октября 2015 года (т.2 л.д.218).

Судом установлено, что 19 октября 2015 года между ООО "<...>" (первоначальный арендатор) и АО "<...>" заключен договор N ОмФ/69578/15 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N <...> общей площадью 11 698 кв. м., расположенного по адресу: <...> административный округ <...> - <...> п.1.1. договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в г. Омске, для строительства N ДГУ/11-2434-К-35 заключен 03 ноября 2011 года между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и первоначальным арендатором (т.2 л.д. 157-159).

В соответствии с пунктом 4.2.4. названного договора, новый арендатор (АО "<...>") принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка N ДГУ/11-2434-К-35 от 3 ноября 2011 года в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора. В результате передачи прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор - АО "<...>" занимает место первоначального арендатора и становится арендатором по договору аренды.

При этом согласно пункту 2.1. договора аренды N ДГУ/11-2434-К-35 земельного участка с кадастровым номером N <...> от 3 ноября 2011 года размер арендной платы за предоставленный участок определяется исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении N 3 к договору. Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости участка (т. 2 л.д. 147-149). Согласно Приложению N 3 к договору, расчет размера ежемесячной арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости, в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 208 года N 179-п по формуле Ап = Кс x 0, 25*x Сап/12, где Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> (т.2 л.д. 151).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Решения Омского городского Совета от 10 апреля 2019 года N 138 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов" расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частями 4 - 10 данной статьи, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, АО "Тандер" имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>

Установленный для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию был соблюден административным истцом.

Частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, указанных в статье 248 КАС РФ, лежит на административном истце.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

В силу положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N 68/К-20-10 от 1 декабря 2020 года, выполненный оценщиком ИП Кондратьевым Е.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 7 916 000 рублей (т.2 л.д. 104-134).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указывалось выше, решением Комиссии N 159 от 29 декабря 2020 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка было отклонено, поскольку установлено несоответствие представленного отчета об оценке требованиям п.22 ФСО N 7 в части порядка отбора аналогов и недопустимости использования только части доступных аналогов. При этом в решении приведено описание допущенных нарушений. По аналогичным основаниям полагал отчет недопустимым доказательством по делу и представитель Администрации города Омска в ходе рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта.

Статьей 77 КАС РФ предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных познаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1).

Таким образом, надлежащим способом доказывания недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка является заключение судебной экспертизы, проведенной с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возражая против заявленных административным истцом требований, представитель Администрации города Омска ходатайствовал о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2238 по состоянию на 1 января 2014 года.

Определением суда от 18 февраля 2021 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2238 по состоянию на 1 января 2014 года (т.3 л.д. 33-37).

Согласно заключению экспертизы от 5 мая 2021 года N 4/АГ-21, выполненному экспертом ООО Экспертно - оценочное агентство "<...>" К рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2238 по состоянию на 1 января 2014 года составляет 32 169 500 рублей 00 копеек (т.4 л.д. 3-166).

Опрошенный в судебном заседании эксперт К. А.Г. выводы заключения поддержал в полном объеме (письменные пояснения т.4 л.д.221).

Возражая против принятия заключения в качестве допустимого доказательства, представитель административного истца каких-либо мотивированных доводов не привел, настаивал на проведении повторной судебной экспертизы.

Определением от 08 июня 2021 года в удовлетворении ходатайства представителя административного истца АО "<...>" Штомпеля А.Н. о назначении по делу повторной экспертизы отказано (т.5 л.д.23-25).