Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 июля 2021 года Дело N 3а-511/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> (далее - КУМИ г.Ставрополя, комитет) обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края и к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии от 03.11.2020 N 45 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценки - незаконным; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 2298 149 рублей и о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 520 900 рублей, определенной на 01.01.2019.

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 03.11.2020 N 45 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, установлена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке 2 298 149 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в ЕГРН в размере 8 520 900 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение комиссии от 03.11.2020 N 45 незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который по мнению комитета, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Согласно п. 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах их характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Комитет, считает, что данные требования Стандартов оценщиком не были выполнены.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.

Оценщиком подобраны 4 объекта-аналога которые, по мнению оценщика, максимально идентичны объекту исследования.

Комитет считает, что оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, т.к. объект исследования имеет ВРИ - "под автомастерской с организацией автостоянки (без права капитального строительства)", при этом все подобраные объекты-аналоги производственного назначения.

Если есть возможность установить кадастровый номер аналога земельного участка у продавца, то надо указать и номер, и источник уточнения. Если такой возможности нет, то надо указать, что поиск кадастрового номера осуществлен по данным публичной кадастровой карты исходя из указанных в объявлении сведений об адресе объекта-аналога и его площади. Цель - установить кадастровый номер аналога. Если найдется несколько подходящих объектов, необходимо указать, что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не представляется возможным в силу ретроспективности даты оценки и невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу. Однако информация, ни об адресе, ни о кадастровом номере всех объектов-аналогов оценщиком, при уточнении данных, не выяснялась.

В связи с тем, что оценщиком не установлены кадастровые номера и местоположение аналогов делать выводы о корректности примененных оценщиком корректировок не представляется возможным.

Оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта исследования был выбран объект-аналог N 4, который, согласно сведениям оценщика и скриншоту объявления, расположенного на стр. 49 отчета имеет площадь 2 100 кв.м. Однако, как было установлено, земельный участок указанный в объявлении это просто часть земельного участка с кадастровым номером N, площадь которого составляет 5 500 кв.м, и данный земельный участок находится в аренде, при этом на стр. 55 указано, что объект-аналог N 4 находится в собственности. В скриншоте объявления также указано, что есть возможность увеличения участка до 55 соток. Также комитет считает, что оценщик не мог применять данный объект-аналог для расчета рыночной стоимости объекта исследования, так как участок используемый оценщиком для расчета является не размежеваным, следовательно установить границы земельного участка не предоставляется возможным и как следствие невозможно выявить особенности земельного участка.

На стр. 55 оценщик также указывает, что объект-аналог N 3 находится в собственности. Однако комитетом был установлен кадастровый номер объекта-аналога N 3 - N. Данный земельный участок расположен по<адрес>, в районе нежилого здания N, его площадь составляет 944 кв.м, и данный земельный участок находится в аренде.

Также оценщиком применена корректировка на коммуникации к объекту-аналогу N 4, при этом делать выводы о достоверности применения данной корректировки не представляется возможным, т.к. оценщику не удалось его идентифицировать, а также, как указывалось, что границы земельного участка не установлены.

По мнению административного истца установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Лица, участвующие в деле и их представители, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Изотова С.Г. на основании договора аренды от 11.04.2011 N 8557, заключенного с КУМИ г.Ставрополя, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу <адрес> в квартале 161, категория земель: земли населенных пунктов, имеющего целевое назначение под автомастерской с организацией автостоянки (без права капитального строительства).

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2019 года составила 8 520 900 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Таис" от 29.09.2020 года N 73/К-2020 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 298 149 рублей.

На заседании, проведенном 13.11.2020 года, рассмотрено поступившее в комиссию 01.10.2020 года от Изотовой С.Г заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в отчете ООО "Таис" от 29.09.2020 года N 73/К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости 8 520 900 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 73,02%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Таис" от 29.09.2020 года N 73/К-2020, равной 2 298 149 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Изотовой С.Г. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 03.11.2020 N 45 следует, что поступившее 01.10.2020 года заявление Изотовой С.Г. рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: Мсина Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия", Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков", Войтехина О.В. (начальник юридического отдела Союза "Торгово-промышленная палата Ставропольского каря), секретарь комиссии Марченко К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск от 03.02.2021 N 08/06-806с поступил в Ставропольский краевой суд 03.02.2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 03.11.2020 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением краевого суда от 22 марта 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис".