Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 3а-510/2021

Именем Российской Федерации
город Ставрополь

17 июня 2021 года


Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием заинтересованного лица Лондарь И.А. и его представителя Булавина М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края и к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии от 03.11.2020 N 48 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценки; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 810 000 рублей и о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 163 158,59 рублей, определенной на 01.01.2019.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета об оценке земельного участка ООО "ТАИС" от 14 октября 2020 года N 106/К-2020, положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Кадастровая стоимость объекта определена в ЕГРН в размере 4 163 158,59 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец считает решение комиссии от 03 ноября 2020 года N 48 незаконным по следующим основаниям.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.

Оценщиком подобраны 3 объекта-аналога которые, по мнению оценщика, максимально идентичны объекту исследования.

Однако, при уточнении данных оценщиком информация ни об адресе, ни о кадастровом номере всех объектов-аналогов не уточнялась.

В связи с тем, что оценщиком не установлены кадастровые номера и местоположение аналогов делать выводы о корректности примененных оценщиком корректировок не представляется возможным.

Оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта исследования был выбран объект-аналог N 2, который, согласно сведениям оценщика и скриншоту объявления, расположенного на странице 29 отчета имеет площадь 2100 кв.м. Однако, как было установлено, земельный участок указанный в объявлении это просто часть земельного участка с кадастровым номером N площадь которого составляет 5 500 кв.м. и данный земельный участок находится в аренде, при этом на странице 36 указано, что объект-аналог находится в собственности. В скриншоте объявления также указано, что есть возможность увеличения участка до 55 соток. Также комитет считает, что оценщик не мог применять данный объект-аналог для расчета рыночной стоимости объекта исследования, так как участок используемый оценщиком для расчета является неразмежёваным, следовательно установить границы земельного участка не предоставляется возможным и как следствие невозможно выявить особенности земельного участка.

На странице 36 оценщик также указывает, что объект-аналог N 3 находится в собственности. Однако комитетом был установлен кадастровый номер объекта-аналога N 3 - N. Данный земельный участок расположен по <адрес>, в районе нежилого здания N, его площадь составляет 944 кв.м. и данный земельный участок находится в аренде.

Кроме того, оценщиком применена корректировка на коммуникации к объекту аналогу N 2, при этом делать выводы о достоверности применения данной корректировки не представляется возможным, так как оценщику не удалось его идентифицировать, а также, как указывалось ранее, что границы земельного участка не установлены.

Согласно п. 11 ФСО N 4 для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод о том, что отчет об оценке N 106/К-2020 не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Комитет считает, что информация используемая оценщиком! при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительны методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополь для земельных участков с аналогичным видом использования.

Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, комитет считает, что кадастровая стоимость земельного участка не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании заинтересованное лицо Лондарь И.А. и его представитель Булавин М.В. не возражали против удовлетворения административных исковых требований, полагали их законными и обоснованными. Пояснили, что с заключением судебной экспертизы они знакомы, выводы не оспаривают. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявляли.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С. ранее представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Лондарь И.А. в соответствии с договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края N 7422 от 11 марта 2015 года является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N общей площадью 1567 +/- 14 кв.м., вид разрешенного использования: производственная деятельность, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 68-75).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 4 163 158,59 рублей (т.1 л.д. 67).

В соответствии с отчетом об оценке ООО "ТАИС" от 14 октября 2020 года N 106/К-2020 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 810 000 рублей.

На заседании, проведенном 03 ноября 2020 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, рассмотрела поступившее в комиссию 15 октября 2020 года от Лондарь И.А., заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, поданное на основании установления по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости объекта в размере 1 810 000 рублей в отчете об оценке ООО "ТАИС" от 14 октября 2020 года N 106/К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 4 163 158,59 рублей, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на 56,52%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения комиссия решилаудовлетворить заявление (решение N 48 от 03 ноября 2020 года).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Лондарь И.А. при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 48 от 03 ноября 2020 года следует, что поступившее 15 октября 2020 года заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: Мосин Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"), Войтехина О.В. (начальник юридического отдела Союза "Торгово-промышленная палата Ставропольского края"), секретарь комиссии Марченко К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Оспариваемым решением комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 02 февраля 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 03 ноября 2020 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.