Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 августа 2021 года Дело N 3а-509/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием:

от административного истца - представитель Бузаджи М.Н. по доверенности от 22 апреля 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Усенко Анны Сергеевны к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Усенко А.С. в лице представителя по доверенности Бузаджи М.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 1141 кв.м с кадастровым номером N, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2 354 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Требования мотивированы тем, что Усенко А.С. является собственником вышеуказанного земельного участка. Установленная в отношении земельного участка приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость (4 897 209,42 руб.), значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N от 03 июня 2021 года, подготовленного оценщиком ФИО6 (2 354 000 руб.). Кадастровая стоимость земельного участка, превышающая его рыночную стоимость, нарушает права и обязанности Усенко А.С. как собственника объекта недвижимости и плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец Усенко А.С., надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по доверенности Бузаджи М.Н., которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила иск удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска в части установления судом величины кадастровой стоимости Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля представителей в судебное заседание не направили, отзывы на административное исковое заявление не представили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Бузаджи М.Н., показания свидетеля ФИО4, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка общей площадью 1141 кв.м с кадастровым номером N категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 мая 2004 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 4 897 209,42 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля

Решением муниципалитета города Ярославля от 07 ноября 2005 года N 146 "О земельном налоге" на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Усенко А.С. в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, в связи с тем, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты ее права как собственника недвижимого имущества и плательщика налоговых платежей, исчисление которых производится из кадастровой стоимости.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в кадастр в качестве кадастровой.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет N от 03 июня 2021 года оценки рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО "Яр-Оценка", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 2 354 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Оценив отчет N от 03 июня 2021 года, показания свидетеля ФИО4, являющейся оценщиком ФИО7, ее письменные дополнения с учетом замечаний департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, суд отмечает, что приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Из отчета следует, что оценщик исследовал рынок земельных участков из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, за период с 2016 - 2018 гг., в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Замечания административного ответчика об использовании в расчетах объектов-аналогов (с кадастровым номером N по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N по адресу: <адрес>), предоставленных на праве аренды по соответствующим договорам, которые оценщиком не проанализированы, а также о том, что арендаторы были лишены возможности передать права на указанные земельные участки третьим лицам, состоятельными признаны быть не могут.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Как следует из отчета, отбор объектов-аналогов осуществлялся оценщиком методом ранжирования ценообразующих параметров. С учетом степени соответствия параметров объекта оценки параметрам объектов - аналогов, оценщиком были отобраны аналоги для сопоставления с объектом оценки. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данных аналогах, является достоверной.

Вопросы относительно заключенных договоров аренды объектов-аналогов и в связи с этим отсутствия возможности у арендаторов передать права на указанные земельные участки третьим лицам, являются правовыми, не входят в компетенцию оценщика и не являются предметом его исследования.

В отношении объекта-аналога с кадастровым номером N по адресу: <адрес> административный ответчик дополнительно указал на то, что земельный участок был предоставлен в аренду для строительства объекта бытового строительства; впоследствии договор аренды расторгнут в связи с регистрацией права собственности на объект - здание пункта проката инструмента с инженерными коммуникациями. Данный земельный участок реализовывался при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки". Данное замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области суд отклоняет с учетом следующего.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 ФСО N 3, выводы оценщика о том, что объект-аналог с кадастровым номером N по адресу: <адрес> свободен от застройки, подтверждаются содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает. Необходимость для применения корректировки цены данного объекта-аналога на "Тип сделки", оценщиком, исходя из анализа рынка, не установлена. При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 к цене указанного аналога оценщиком применена корректировка на вид права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объекта.

Что касается замечания административного ответчика относительно того, что объект-аналог с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, подлежал исключению из расчетной выборки либо необходимо было применить корректировку на снос, так как в составе цены данного аналога имелось разрешение на строительство и объект незавершенного строительства.

Из содержания отчета усматривается, что на дату публикации объявления (3 марта 2016 года) данный земельный участок являлся свободным; объект незавершенного строительства поставлен на учет 28 апреля 2018 года. Из объявления о продаже не следует, что земельный участок продается с объектом незавершенного строительства. Доказательств того, что разрешение на строительство оценено продавцом в составе предложения о продаже земельного участка, а также того, что наличие данного разрешения влияет на стоимость земельного участка, административным ответчиком не приведено. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности административному ответчику, не может квалифицироваться как несоблюдение Федеральных стандартов оценки.

Замечание о том, что при определении объектов-аналогов, оценщик выбраковал два аналога по принципу "самый дешевый" (<адрес>) и "самый дорогой" (<адрес>), является несостоятельным.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости был проанализирован рынок недвижимости, охарактеризован как неактивный, приведены ценообразующие факторы и отобраны все земельные участки, по основным характеристикам сопоставимые с объектом оценки. Оценщиком в судебном заседании даны пояснения, согласно которым не имелось оснований исключать тот или иной аналог, если он соответствует по основным характеристикам объекту оценки. Для формирования более однородной выборки необходимо исключать не только самый дешевый, но и самый дорогой аналог. При таких обстоятельствах, приведенные возражения административного ответчика обоснованности расчета оценщика не опровергают.

Также следует отметить, что подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведения о его рыночной стоимости в ином размере отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость спорного земельного участка, является достоверной.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:020911:2, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями закона, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.