Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 июля 2021 года Дело N 3а-509/2021

Именем Российской Федерации
город Ставрополь 9 июля 2021 года
Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.

с участием представителя административного истца по доверенности Уваренко Ю.С.

представителя ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ресурссервис" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

установил:

ООО "Ресурссервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15 066 кв.м., категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для размещения промышленных объектов", адрес: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 20 580 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование административного искового заявления указав, что на основании договора купли-продажи N 1 от 18.06.2010г, заключенного между ООО "Ресурссервис" и ООО "РосмедсервисПлюс, ООО "Ресурссевис" приобрело в собственность недвижимое имущество объект незавершенного строительства, литера "А" (металлоконструкция типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 27% готовности, площадью 900 кв.м, 1 этаж), объект незавершенного строительства, литера "Б" (металлоконструкция типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 27% готовности, площадью 900 кв.м, 1 этаж), объект незавершенного строительства, литера "В" (металлоконструкция типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 27% готовности, площадью 900 кв.м, 1 этаж), проходная, литера "Д" (нежилое здание, площадью 11,7 кв.м, 1 этаж), гараж, литера "Е" (нежилое здание, площадью 19,2 кв.м, 1 этаж), помещение для расфасовки цемента, литера "Ж" (нежилое здание, площадью 6,9 кв.м, 1 этаж), компрессорная, литера "3" (нежилое здание, площадью 56,1 кв.м, 1 этаж), объект незавершенного строительства, литера "М" (фундамент опорный под металлоконструкцию типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 14% готовности, площадью 384,2 кв.м), объект незавершенного строительства, литера "Н" (фундамент опорный под металлоконструкцию типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 14% готовности, площадью 384,2 кв.м)), расположенное по адресу: <адрес>, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером N (дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи от 18.06.2010 N 1), на котором данное недвижимое имущество расположено, принадлежащее продавцу в соответствии с договором от 21.05.2007 N 461 о предоставлении земельного участка на условиях аренды.

На основании договора купли-продажи от 18.06.2010, акта приема-передачи от 18.06.2010 и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 23.08.2010 N 1 право собственности общества на вышеназванные объекты недвижимого имущества зарегистрировано 04.09.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.09.2010 26-АЗ NN.

Уступка прав и обязанностей по договору аренды прошла государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается отметкой на дополнительном соглашении к договору купли-продажи от 23.08.2010 N 1 о внесении 04.09.2010 г. в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N

В соответствии с п. 2.1. срок действия договора от 21.05.2007 N 461 о предоставлении земельного участка на условиях аренды установлен сторонами до 16.05.2012г.

На момент подачи настоящего административного искового заявления ООО "Ресурссервис" осуществляет фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером N в целях эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих административному истцу на праве собственности.

Спорный земельный участок имеет следующие характеристики: общая площадь 15 066 кв.м., категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для размещения промышленных объектов".

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2019 года составила 37 412 493, 84 рублей.

Считая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику - ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" с целью определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке N 000487Ю/2020 от 10 декабря 2020г., выполненного ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 20 580 000,00 рублей.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Впоследствии ООО "Ресурссервис" подано уточненное административное исковое заявление, в котором представитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15 066 кв.м., категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для размещения промышленных объектов", адрес: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 11 291 000 рублей.

В судебном заседании представитель ООО "Ресурссервис" Уваренко Ю.С. поддержала доводы уточненного административного искового заявления и просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в заключении эксперта.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахарова В.Э. возражала против удовлетворения заявленных требований, право на обращение истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривает.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца Уваренко Ю.С. и представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахарову В.Э., суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным и одной из форм платы за использование земли в РФ является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ, статьи 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов дела, 18.06.2010г между ООО "Ресурссервис" и ООО "РосмедсервисПлюс" заключен договор купли-продажи N 1.

На основании указанного договора ООО "Ресурссевис" приобрело в собственность недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, литера "А" (металлоконструкция типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 27% готовности, площадью 900 кв.м, 1 этаж), объект незавершенного строительства, литера "Б" (металлоконструкция типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 27% готовности, площадью 900 кв.м, 1 этаж), объект незавершенного строительства, литера "В" (металлоконструкция типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 27% готовности, площадью 900 кв.м, 1 этаж), проходная, литера "Д" (нежилое здание, площадью 11,7 кв.м, 1 этаж), гараж, литера "Е" (нежилое здание, площадью 19,2 кв.м, 1 этаж), помещение для расфасовки цемента, литера "Ж" (нежилое здание, площадью 6,9 кв.м, 1 этаж), компрессорная, литера "3" (нежилое здание, площадью 56,1 кв.м, 1 этаж), объект незавершенного строительства, литера "М" (фундамент опорный под металлоконструкцию типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 14% готовности, площадью 384,2 кв.м), объект незавершенного строительства, литера "Н" (фундамент опорный под металлоконструкцию типа "Кисловодск" СП27-350А, нежилое здание 14% готовности, площадью 384,2 кв.м)), расположенное по адресу: <адрес>.

По условиям дополнительного соглашения N 1 к указанному договору к ООО "Ресурссервис" перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером N на котором данное недвижимое имущество расположено, принадлежащее продавцу в соответствии с договором от 21.05.2007 N 461 о предоставлении земельного участка на условиях аренды.

На основании договора купли-продажи от 18.06.2010, акта приема-передачи от 18.06.2010 и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 23.08.2010 N 1 право собственности общества на вышеназванные объекты недвижимого имущества зарегистрировано 04.09.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.09.2010 26-АЗ NN.

Уступка прав и обязанностей по договору аренды прошла государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается отметкой на дополнительном соглашении к договору купли-продажи от 23.08.2010 N 1 о внесении 04.09.2010 г. в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N.

В соответствии с п. 2.1. срок действия договора от 21.05.2007 N 461 о предоставлении земельного участка на условиях аренды установлен сторонами до 16.05.2012г.

На момент подачи настоящего административного искового заявления ООО "Ресурссервис" осуществляет фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером N в целях эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих административному истцу на праве собственности, что подтверждается представленными в суд решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.215, постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда, постановлениями судебного пристава-исполнителя Головинского ОСП УФССП России по Москве о возбуждении и окончании исполнительного производства, а также претензиями Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска с расчетами платы за фактическое использование земельного участка, платежными поручениями и выписками по операциям на счете организации от 18.06.2021г. и иными доказательствами, представленными в материалы дела.

Спорный земельный участок имеет следующие характеристики: общая площадь 15 066 кв.м., категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для размещения промышленных объектов".

На территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 N 1175 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе, земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15 066 кв.м., категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для размещения промышленных объектов", адрес: <адрес>.

Согласно выписке о кадастровой стоимости земельного участка от 14.10.2020 N КУВИ-002/2020-46369134, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 составляет 37 412 493,84 рубля.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, ЗАО "АПК "Ставхолдинг" в подтверждение величины его рыночной стоимости представлен составленный оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" отчет об оценке N 000487Ю/2020 от 10 декабря 2020г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 20 580 000,00 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена на основании определения суда от 22 марта 2021 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 28.04.2021 N 66-Э/04/2021, выполненной экспертом ООО Юридическое агентство "Аргумент", рыночная стоимость земельного с кадастровым номером N, площадью 15 066 кв.м., категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для размещения промышленных объектов", адрес: <адрес> по состоянию на 01.01.2019, с учетом округления, составляет 11 291 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.