Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 3а-501/2021

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителя административного истца Мурасева А.Г. - Мазур К.Н.,

представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат земельные участки:

с кадастровым номером: N :2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-гостиничного комплекса, для общего пользования (уличная сеть), общей площадью 27 720 +/- 58 кв.м., расположен по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 200 м, по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Минераловодский, <адрес>;

с кадастровым номером: N :8, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство развлекательного центра, для объектов общественно - делового значения, общей площадью 6947 +/- 29 кв.м., расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 205 м, по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Минераловодский, <адрес>;

с кадастровым номером: N :159, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство выставочного комплекса, для объектов общественно-делового значения, общей площадью 9 130 кв.м., расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой <адрес>. Участок находится примерно в 118 м, по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Минераловодский, <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена:

с кадастровым номером N :2 в размере 92 349 734,40 рублей;

с кадастровым номером N :8 в размере 23 125 868,30 рублей.

с кадастровым номером N :159 в размере 29 783 155,60 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО "Центр Экспертизы и оценки "ТРАЙКО" от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

с кадастровым номером N :2 в размере 46 958 000 рублей;

с кадастровым номером N :8 в размере 13 915 000 рублей;

с кадастровым номером N :159 в размере 13 828 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец уточнил требования, в которых просит установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы N-ОК от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-Партнер":

с кадастровым номером N :2 в размере 47 432 000 рублей;

с кадастровым номером N :8 в размере 14 003 000 рублей;

с кадастровым номером N :159 в размере 12 366 000 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> (в возражениях содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по <адрес>", администрации Минераловодского городского округа, извещенные надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не просили, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствуют рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил в порядке уточнения установить кадастровую стоимость спорных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере их рыночной стоимости, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО4 просила отказать в требованиях, указав на законность определенной государственной кадастровой оценки. К заключению судебной оценочной экспертизы возражений не имеет.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей административного истца и заинтересованного лица, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N -Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона N -Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Материалами дела подтверждается, что административный истец является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-гостиничного комплекса, для общего пользования (уличная сеть), общей площадью 27 720 +/- 58 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 200 м, по направлению на юго-запад от ориентира, Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Минераловодский, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021 -6514265.

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство развлекательного центра, для объектов общественно - делового значения, общей площадью 6947 +/- 29 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 205 м, по направлению на юго-запад от ориентира, Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Минераловодский, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-6516082.

-земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство выставочного комплекса, для объектов общественно- делового значения, общей площадью 9 130 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой <адрес>. Участок находится примерно в 118 м, по направлению на северо-восток от ориентира, Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Минераловодский, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-6512031.Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

с кадастровым номером N :2 в размере 92 349 734,40 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-6515129)

с кадастровым номером N :8 в размере 23 125 868,30 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, N КУВИ-002/2021-6516883)

с кадастровым номером N :159 в размере 29 783 155,60 рублей ( выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, N КУВИ-002/2021-6513182)

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "Центр Экспертизы и оценки "ТРАЙКО" от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

с кадастровым номером N :2 в размере 46 958 000 рублей;

с кадастровым номером N :8 в размере 13 915 000 рублей;

с кадастровым номером N :159 в размере 13 828 000 рублей.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N-ОК от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-Партнер" кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

с кадастровым номером N :2 в размере 47 432 000 рублей;

с кадастровым номером N :8 в размере 14 003 000 рублей;

с кадастровым номером 26:N :159 в размере 12 366 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение N-ОК от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Эксперт осмотрел объекты исследования лично 13 апреля 2021 года. Идентификация объектов проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объекты оценки и процесс оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценки, определен уровень развитости рынка земельных участков.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж), дана мотивировка отказу в применении иных подходов и методов оценки, приведено мотивированное обоснование применению и отказу в применении корректировок.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами (по местоположению, площади, правовой принадлежности, инженерному оснащению, назначению и виду разрешенного использования). Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. Отобранные экспертом объекты-аналоги, их описание и характеристики представлены в соответствующей таблице сравнения.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности результатов экспертного исследования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.