Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 августа 2021 года Дело N 3а-493/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белозеровой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Лезихина Владимира Алексеевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Индивидуальный предприниматель (ИП) Лезихин В.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения):

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид - здание, назначение - нежилое, площадью 891, 6 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 461 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид - здание, назначение - нежилое, площадью 1 048, 8 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 720 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ИП Лезихин В.А. является собственником данных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет):

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 2 461 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года - 1 720 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 25 февраля 2020 года N 63/ОКС и составила 7 787 706, 95 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 9 160 775, 06 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ИП Лезихина В.А. на основании доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованное лицо администрация городского округа город Переславль - Залесский своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ИП Лезихин В.А. является собственником следующих объектов недвижимости:

объекта недвижимости: вид - здание, назначение - нежилое, площадью 891, 6 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

объекта недвижимости: вид - здание, назначение - нежилое, площадью 1 048, 8 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением Переславль-Залесской городской Думы от 25.10.2018 года N 103 на территории городского округа город Переславль - Залесский введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Переславль-Залесской городской Думы, суд приходит к выводу о том, что ИП Лезихин В.А. является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы Лезихина В.А. затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 25 февраля 2020 года N 63/ОКС и составила 7 787 706, 95 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 9 160 775, 06 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 2 461 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года - 1 720 000 рублей.

Исследование представленного административным истцом Отчета, с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1, а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчет, дает суду основания для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость объекта с кадастровым номером N рассчитана оценщиком сравнительным подходом.

Кроме того, в целях поверки полученного результата (индикативно) оценщиком применен доходный подход.

От использования в расчетах затратного подхода при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках расчета объекта сравнительным подходом оценщиком применен метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

В частности, оценщиком произведено сопоставление объекта оценки и аналогов по таким элементам сравнения как дата предложения, вид передаваемых прав, местоположение в пределах области, тип объекта, физическое состояние здания, состояние отделки помещений, материал стен, наличие отопления, наличие железнодорожной ветки, доступ к объекту, наличие ограждения, высота потолков, наличие грузоподъемных механизмов, наличие холодильных камер, функциональное назначение, наличие обременений, площадь.

Кроме того, цены аналогов корректировались на торг, а также на наличие в составе цены предложения стоимости земельного участка, занятого объектом капитального строительства.

В качестве аналогов оценщиком использованы сведения о предложении к продаже трех объектов: двух отдельно стоящих зданий в <адрес>, а также встроенного помещения в <адрес>.

Сопоставляя объект оценки и аналоги по такому ценообразующему элементу как физическое состояние здания, оценщик исходила из того, что как объект оценки, так и аналоги находятся в удовлетворительном состоянии.

Данные выводы оценщик основывала как на данных технического учета указанных объектов, так и на результатах анализа их фактического состояния.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика в указанной части полно в Отчете приведены, источники информации, на основании которых данные выводы постановлены, Отчет содержит.

Возражения административного ответчика в указанной части расчета о том, что характеристика аналога 2 (<адрес>, кадастровый номер объекта N) как имеющего удовлетворительное техническое состояние, вызывает сомнения, не соответствует сведениям о сроке его службы и годе постройки, о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

В возражениях на Отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что на дату оценки существовало предложение о продаже нежилого здания - аналога оцениваемому объекту, совпадающему с ним по такой существенной характеристике, как местоположение, которое подлежало учету оценщиком в расчетах.

Вместе с тем, из Отчета об оценке следует, что по результатам анализа рынка оценщиком выявлено достаточное количество предложений о продаже аналогичных объектов недвижимости.

Кроме того, при производстве оценки оценщик допускает, что на рынке на дату оценки имеются и иные предложения, не выявленные оценщиком.

Однако, неиспользование всех существующих предложений в расчетах о нарушении федеральных стандартов оценки оценщиком не свидетельствует.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах того объекта, на который указывает Департамент, по итогам применения корректировок к его цене оказало бы существенное влияние на результат оценки.

В дополнительных письменных пояснениях оценщиком даны также дополнительные пояснения о том, что указанный аналог не мог бы попасть в проведенную оценщиком выборку по дате предложения, так как оценщиком исследовался рынок 2019 года, предложений на указанный период оказалось достаточно.

Кроме того, данный объект недвижимости имеет незначительную площадь по сравнению с земельным участком, на котором он располагается. В связи с этим, данное предложение может быть рассмотрено как предложение о продаже земельного участка, но не объекта капитального строительства

Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N выполнен оценщиком затратным подходом.

От использования в расчетах сравнительного и доходного подходов Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках затратного подхода оценщик осуществляла расчет затрат на замещение объекта капитального строительства; определяла прибыль предпринимателя; определяла износ и устаревания; а затем определяла стоимость объекта капитального строительства путем суммирования затрат на его создание и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа и устареваний.

При определении размера прибыли предпринимателя оценщик использовала величину данного значения, содержащегося в Отчете государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Ярославской области.

При этом, как следует из Отчета, по результатам анализа справочной оценочной литературы, иных источников, позволяющих получить данную величину, данные Отчета ГКО признаны оценщиком наиболее применимыми в рамках данной оценки, так как они отражают, помимо прочего, внешний износ объектов недвижимости применительно к условиям Ярославской области.

Указанные действия оценщика суд находит вполне обоснованными, соответствующими законодательству об оценочной деятельности и выполненными в рамках компетенции предоставленной оценщику статьей 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Доводы административного ответчика об отсутствии у оценщика оснований для использования данных Отчета государственной кадастровой оценки законодательству об оценочной деятельности не соответствуют.

Иных возражений относительно обоснованности Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенных в Отчете величин рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда не имеется.

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца административным ответчиком не представлено.