Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 июля 2021 года Дело N 3а-493/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием административного истца Саакян Н.С.

представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кузнецовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Саакян Н. С. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и о возложении обязанности внести изменения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Саакян Н.С. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01.01.2019 кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование: развлечения, магазины (объекты культурно-развлекательного, торгового назначения), кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1 193 кв.м, в размере рыночной стоимости, равной 5 396 300 рублей. Также просила обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ставропольского края внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость объекта недвижимости кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 193 кв.м по состоянию на 01.01.2019 равной его рыночной в размере 5 396 300 рублей.

В обоснование административного искового заявления указано, что в соответствии с договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя N 7062 от 31.07.2018 Саакян Н.С. на праве аренды принадлежит земельный участок, для строительства из земель населенных пунктов с кадастровым номером N местоположение: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 1 193 кв.м.

Согласно данным ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю по состоянию на 29.12.2020 кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка составляет на 01.01.2019 - 10 268 950,31 руб.

Результаты государственной кадастровой оценки указанного земельного участка в размере 10 268 950,31 руб. (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости N 1175 от 25.11.2019) сильно завышены, чем нарушаются права административного истца как плательщика аренды, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету N 385/12-2020, выполненному оценщиком Ахмадовой М.Ш., об оценке рыночной стоимости - рыночная стоимость объекта недвижимости: земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: развлечения, магазины (объекты культурно- развлекательного, торгового назначения), кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>. общ. пл. 1 193 кв.м по состоянию на 01.01.2019 составляет 5 396 300 рублей.

Административный истец считает, что результат государственной кадастровой оценки стоимости указанного земельного участка является недостоверным и нарушает его права как плательщика арендной платы на землю, поскольку кадастровая стоимость земельного участка в два раза превышает его рыночную стоимость.

Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка, определенная на 01.01.2019, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права истца, так как ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога за земельный участок.

Впоследствии административный истец уточнила заявленные требования и просила:

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование: развлечения, магазины (объекты культурно-развлекательного, торгового назначения), кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 193 кв.м по состоянию на 01.01.2019 равной его рыночной в размере 6 369 000 рублей;

- обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ставропольского края внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость объекта недвижимости кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 193 кв.м по состоянию на 01.01.2019 равной его рыночной в размере 6 369 000 рублей.

В судебном заседании административный истец Саакян Н.С. поддержала уточненное административное исковое заявление и просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в заключении эксперта.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кузнецова В.В. возражала против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав административного истца Саакян Н.С. и представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кузнецову В.В. суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным и одной из форм платы за использование земли в РФ является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ, статьи 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов дела, Саакян Н.С. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 193 кв.м, категория земель - земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: развлечения, магазины (объекты культурно-развлекательного, торгового назначения), расположенный по адресу: <адрес>. Указанное обстоятельство подтверждается договором аренды земельного участка от 31.07.2018 N 7062, актом приема-передачи земельного участка (приложение N 2 к договору от 31.07.2018 N 7062), дополнительным соглашением от 28.12.2020 N 1467 к договору аренды земельного участка от 31.07.2018 N 7062.

На территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 N 1175 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе, объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 1193 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке о кадастровой стоимости земельного участка от 21.01.2021 N N, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 составляет 10 268 950 рублей 31 копейка.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, Саакян Н.С. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком Ахмадовой М.Ш. отчет от 28.12.2020 N 385/12-2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1193 кв.м, категория земель - земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: развлечения, магазины (объекты культурно-развлекательного, торгового назначения), расположенный по адресу: <адрес>, составляет 5 396 300 рублей по состоянию на дату оценки 01.01.2019.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена на основании определения суда от 09.04.2021.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21.05.2021 N 73-Э/05/2021, выполненной экспертом ООО "Юридическое агентство "Аргумент", рыночная стоимость земельного участка земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование: развлечения, магазины (объекты культурно-развлекательного, торгового назначения), кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1 193 кв.м по состоянию на 01.01.2019, с учетом округления, составляет 6 369 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали. Осмотр объекта проводился 17.05.2021. Дополнительная идентификация объекта исследования осуществлена по материалам административного дела.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (метод сравнения продаж).

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.