Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 3а-491/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителей: административного истца - администрации города Ставрополя - Шевченко Г. Н., административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю Голембовского А. В., заинтересованного лица - ООО "Центр управления активами" - Абдуллиной М. З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края (заинтересованное лицо - ООО "Центр управления активами"),

установил:

Администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю:

- о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю от 10 ноября 2020 года N ... в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- исключении из Единого государственного реестра недвижимости установленной комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю записи о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости - 17 773 000 рублей;

- восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, определенной на 01 января 2019 года, в размере 43 709 174, 84 рублей.

- указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером ... применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации, с 01 января 2020 года, а решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... установлена в размере 43 709 174, 84 рублей.

Оспариваемым решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю от 10 ноября 2020 года N ... кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере его рыночной стоимости - 17 773 000 рублей, установленной в отчете оценщика - ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-Партнёр" от 15 сентября 2020 года N ..., представленном в Комиссию заявителем ООО "Центр управления активами".

С данным отчетом об оценке рыночной стоимости административный истец не согласен, поскольку он не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

По мнению административного истца, оценщиком в нарушение п. 11 ФСО N 7 исследование рынка земельных участков было проведено формально, не указан объем исследованных предложений, динамика и емкость рынка, спрос, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен оцениваемого объекта и пр. Административный истец считает, что оценщиком сделан неверный вывод о максимальной идентичности отобранных объектов-аналогов объекту исследования, поскольку оценщиком не установлены кадастровые номера, точные адреса аналогов NN 1, 2, 3, в связи с чем, не представляется возможным сделать вывод о корректности примененных оценщиком корректировок. Кроме того, при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком указано, что объекты-аналоги N 2 и N 3 имеют коммерческое назначение, тогда как согласно скриншотам объявлений об их продаже данные аналоги имеют иной вид разрешенного использования - под склады, строительство промышленных объектов. Оценщиком не учтено, что стоимость земельных участков производственного назначения намного ниже стоимости земельных участков коммерческого назначения. Более того, оценщик при проведении исследования исходил из того, что объект оценки относится к земельным участкам коммерческого назначения, что не соответствует действительности. Также административный истец полагает, что оценщиком не выполнено требование п. п. "б" п. 22 ФСО N 7, поскольку при определении рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком был использован аналог N 2, расположенный в ... районе г. ..., тогда как объект оценки расположен в ... районе г. .... При этом оценщиком анализ различий между указанными районами города не проводился и соответствующая корректировка на местоположение не была применена.

Административный истец полагает, что определенная в отчете оценщика рыночная стоимость спорного земельного участка не может быть признана достоверной. Кадастровая стоимость спорного земельного участка с учетом его назначения, площади и других характеристик не является завышенной. Положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

В судебном заседании 07 апреля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Пятигорску Ставропольского края.

В судебном заседании представитель административного истца - администрации города Ставрополя - Шевченко Г. Н. в полном объеме поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.

Представитель административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю - Голембовский А. В. в судебном заседании возражал в удовлетворении иска, сославшись на законность и обоснованность оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю.

Представитель заинтересованного лица - ООО "Центр управления активами" - Абдуллина М. З. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях ООО "Центр управления активами" и доводы, приведенные представителем административного ответчика, а также сослалась на выводы проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество", Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Пятигорску Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте его проведения, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

От заинтересованного лица - Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Пятигорску Ставропольского края поступило заявление с просьбой о рассмотрении данного административного дела в отсутствие представителя Инспекции (том 2 л. д. 65).

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованного лица, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованного лица, допросив эксперта ... М. Ш., проводившую по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть 2).

Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (часть 21).

В Ставропольском крае на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края. Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы, а также численный состав Комиссии в количестве 10 человек.

Впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав Комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава с увеличением количества членов Комиссии до 12 человек.

В соответствии с пунктом 7 вышеуказанного Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке (пункт 9 Порядка).

В силу части 22 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение комиссии может быть оспорено в суде.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость земельного участка, указанного в иске, что повлечет за собой финансовые потери муниципального бюджета за счет поступающих платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, заинтересованное лицо ООО "Центр управления активами" является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 6502 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилыми зданиями производственной базы (литеры "А", "Б" - административное, "Ж" - складское, "Г2", "Г3", "Г4", "Г5", "Г6", "Г7", "Г10", "Е, е" - гаражи), расположенного по адресу : ..., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 июля 2017 года и от 27 апреля 2021 года N ... и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21 июля 2017 года сделана соответствующая запись регистрации N ... (том 1 л. д. 115-117, том 2 л. д. 106-109).

19 октября 2020 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю поступило заявление ООО "Центр управления активами" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ....

К заявлению приложен отчет об оценке от 15 сентября 2020 года N ..., составленный оценщиком ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-Партнёр" - ... Н. Л., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составила 17 773 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю от 10 ноября 2020 года N ... установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 43 709 174, 84 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на 59,34 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление (том 2 л. д. 25-27).

Из представленных суду административным ответчиком доказательств следует, что заинтересованным лицом при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3-5 вышеуказанного Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312, заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Голосование проводится (решение принимается) по каждому объекту недвижимости отдельно. Делегирование членами комиссии своих полномочий иным лицам не допускается.

Из приложения к приказу министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 следует, что численный состав комиссии изначально установлен из 10 человек.

Впоследствии, приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав Комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава с увеличением количества членов Комиссии до 12 человек.

Из предоставленных административным ответчиком доказательств, в частности протокола N ... заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю от 10 ноября 2020 года, следует, что при рассмотрении заявления ООО "Центр управления активами" принимали участие 6 членов комиссии - заместитель председателя комиссии ... Е. А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: ... Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), ... К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), ... Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), ... Т. Ю. (вице-президент Регионального Союза работодателей Ставропольского края "Конгресс деловых кругов Ставрополья"), ... И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"). Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие половина ее членов. Все члены комиссии проголосовали "за". Таким образом, решение принято единогласно (том 2 л.д. 28-32).

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный иск, заявленный в порядке главы 22 данного Кодекса, может быть подан в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела видно, что решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 10 ноября 2020 года. Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 10 февраля 2021 года, то есть в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском такой категории споров. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Исходя из положений Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а также вышеуказанного Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 N 611 утвержден федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.