Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 июня 2021 года Дело N 3а-481/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.

с участием:

представителя административного истца Шевченко Г.Н.,

представителя административного ответчика Голембовского А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (заинтересованное лицо ФИО9),

установил:

администрация <адрес> обратилась в <адрес>вой суд с административным иском, уточненным ДД.ММ.ГГГГ, к Министерству имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> (далее Комиссия):

- о признании незаконным решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N :537 в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

-исключении из Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N :537 в размере рыночной стоимости - 21 464 100 рублей.

- восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N :537 в размере 34 038 435,52 рублей, определенной на ДД.ММ.ГГГГ.

-указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером N :537 применяется для целей, установленных действующим законодательством с ДД.ММ.ГГГГ, и что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N :537.

Требования обоснованы тем, что государственная кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N :537 по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 34038435,52 рублей.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N на эту же дату определена кадастровая стоимость данного объекта в размере рыночной стоимости 21464100 рублей.

Администрация считает данное решение Комиссии незаконным по следующим основаниям.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заявителем был предоставлен отчет об оценке ИП Ахмадова М.Ш. от 17 марта 2020 г. N 55\03-2020, который не отвечает требованиям закона и Федеральных стандартов оценки. Оценщик формально провел исследование рынка объектов капитального строительства. В отчете не указано, какой объем предложений был исследован, а также динамика рынка, спрос, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен оцениваемого объекта и другие выводы. При определении стоимости объекта оценки использована противоречивая недостоверная информация в отношении объектов аналогов, часть используемых скриншотов нечитаема. Техническому состоянию объекта оценки и объектов аналогов дана оценка без исследования документации и без специальных познаний в строительстве. Определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента, в заключении не указано, входит ли в стоимость объектов аналогов НДС, являются ли продавцы объектов аналогов плательщиками НДС. Отсутствуют информация и расчеты получения весовых коэффициентов.

С учетом изложенного административный истец считает, что отчет об оценке, положенный в основу решения Комиссии, является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии незаконным и подлежащим отмене.

Вместе с тем Администрация не считает кадастровую стоимость объекта завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

По мнению административного истца установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя. Снижение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

В возражениях на административный иск Министерство имущественных отношения Ставропольского края просит отказать в удовлетворении требований, указав, что оспариваемое решение Комиссии принято полномочным составом на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости, оформление и содержание которого соответствует требованиям действующего оценочного законодательства.

Представители заинтересованных лиц Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя, заинтересованное лицо Абгаров М.С. и его представитель Остапенко А.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, что с учетом требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала административный иск и уточненные требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика ФИО5 по доводам возражений просил отказать в удовлетворении требований.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что собственником объекта капитального строительства - нежилого здания, наименование - магазин, общей площадью 1079,8 кв.м., этажность 3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 26:12:012102:537, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 528, является ФИО9 (копия выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N).

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 34038435,52 рублей.

На заседании Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес>, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию заявление ФИО9 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N :537, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 21 464 100 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете об оценке N ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

В результате рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N :537 от его кадастровой стоимости определенной в размере 34038435,52 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которое составляет 36,94 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N :537 в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке N ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, равной 21 464 100 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N, опубликованного ДД.ММ.ГГГГ.

Новый Порядок утвержден приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N п/0311, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

В Ставропольском крае на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из оспариваемого решения Комиссии следует, что поступившее заявление рассмотрено и удовлетворено полномочным составом Комиссии по результатам единогласного голосования. Соблюдение порядка принятия решения Комиссии административным истцом не оспаривается.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что приведет к уменьшению доходов бюджета.

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемое решение Комиссии состоялось ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на обращение заявителя в пределах установленного законом срока.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от ДД.ММ.ГГГГ N).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания "Эксперт".

Согласно выводам заключения эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" ФИО6 N-ОК от ДД.ММ.ГГГГ Отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N :537, выполненный ИП ФИО3, не соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки (ФСО), действующему оценочному законодательству.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

В заключении эксперт установил, что в отчете об оценке не проанализированы (не предоставлены и не учтены) все факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, в том числе не учтено влияние таких ценообразующих факторов как "этажность", "расположение относительно красной линии", а в анализе рынка не представлены интервалы значений этих факторов. Игнорирование которых послужило причиной отказа от корректировки цен аналогов на имеющиеся различия. В отчете не представлено обоснование использованных весов 33%, 34%,33% для затратного, сравнительного и доходного подходов (стр.95 Отчета) соответственно. Представленные комментарии "Надежный и достоверный" не могут служить надлежащим обоснованием производственных расчетов для использованных коэффициентов.

1.В отчете на стр.58 содержится утверждение, что состояние отделки аналога N "ремонт не требуется", что является ошибочным и вводит в заблуждение пользователей Отчета, так как в соответствии с текстом публикации состояние данного объекта сравнения соответствует: "ремонт выполнен под чистовую отделку", то есть объект требует отделки. Вследствие ошибочной идентификации состояния отделки аналога N не применена корректировка на состояние объекта (стр.66 Отчета), поскольку объект оценки в соответствии с описанием (стр.17 Отчета) имеет отделочные работы. При всех прочих равных условиях, объекты, требующие выполнения отделочных работ, стоят дешевле аналогичных объектов с отделкой.