Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2021 года Дело N 3а-478/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Шишовой В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителя административного истца ООО "Недра" - Дзыба Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Недра" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Недра" (далее ООО "Недра") обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 103809 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с последующим переводом их в земли промышленности, энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части Кировского месторождения ВГПС, расположенного примерно 6,4 км от ориентира (здание почты ст. Зольской) по направлению на юго-восток, расположенного за пределами земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, в размере его рыночной стоимости - 5 886 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 316527 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с последующим переводом их в земли промышленности, энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части Кировского месторождения ВГПС, расположенного примерно 7,02 км от ориентира (здание почты ст. Зольской) по направлению на юго-восток, расположенного за пределами земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, в размере его рыночной стоимости - 17 947 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование иска указано, что ООО "Недра" является арендатором следующих объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 103809 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с последующим переводом их в земли промышленности, энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части Кировского месторождения ВГПС, расположенного примерно 6,4 км от ориентира (здание почты ст. Зольской) по направлению на юго-восток, расположенного за пределами земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...>;

земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 316527 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с последующим переводом их в земли промышленности, энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части Кировского месторождения ВГПС, расположенного примерно 7,02 км от ориентира (здание почты ст. Зольской) по направлению на юго-восток, расположенного за пределами земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...>.

В соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2019 года, по результатам государственной кадастровой оценки земель, утверждена и составила: земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 11 888 206,68 рублей, земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 36 248 672,04 рубля.

Считая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения его рыночной стоимости.

В соответствии с отчетом N 135/2019 от 30 сентября 2020 года, выполненным <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>по состоянию на 01 января 2019 г. составила 5 886 000 рублей.

Согласно отчета N 136/2019 от 30 сентября 2020 года, выполненным <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2019 г. составила 17 947 000 рублей.

Указывая, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, в связи с чем нарушает его права и законные интересы как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере его рыночной стоимости - 5 886 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере его рыночной стоимости - 17 947 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Недра" Дзыба Д.М. поддержала заявленные требования и просила удовлетворить их, установив кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...>в размере их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 45 от 24 мая 2021 года, проведенной <...>.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а также представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество", администрации Кировского городского округа Ставропольского края, в судебное заседание не явились.

Участники судебного разбирательства по административному делу о причинах неявки не известили, доказательств уважительности причин неявки не предоставили и не просили об отложении дела слушанием.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - Кодекс административного судопроизводства РФ) информация о времени и месте рассмотрения административного дела размещена на сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В силу статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде первой инстанции.

Принимая во внимание, что стороны и представители заинтересованных лиц по административному делу надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации N 8212 от 08 апреля 2020 г., в целях противодействия распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судопроизводства по данному административному делу.

Выслушав объяснения представителя административного истца ООО "Недра" Дзыба Д.М., исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 45 от 24 мая 2021 года, проведенной экспертом <...>, по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 28 декабря 2019 года N 633-П для определения размера арендной платы применяется кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса РФ указано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося плательщиком арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что 13 мая 2011 г. между администрацией муниципального образования Зольский сельсовет и ООО "Недра" заключен договор N<...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 103809 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с последующим переводом их в земли промышленности, энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части Кировского месторождения ВГПС, расположенного примерно 6,4 км от ориентира (здание почты ст. Зольской) по направлению на юго-восток, расположенного за пределами земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...> (т.1 л.д. 36-40). Срок действия договора установлен с 13 мая 2011 года по 13 мая 2021 года.

27 сентября 2011 г. между администрацией муниципального образования Зольский сельсовет и ООО "Недра" заключен договор N<...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 316527 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с последующим переводом их в земли промышленности, энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с последующей разработкой части Кировского месторождения ВГПС, расположенного примерно 7,02 км от ориентира (здание почты ст. Зольской) по направлению на юго-восток, расположенного за пределами земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...> (т.1 л.д. 41-45). Срок действия договора установлен с 27 сентября 2011 года по 27 сентября 2021 года.

Ввиду изложенного судом установлено, что ООО "Недра" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <...>. Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (т.1 л.д. 38,43).

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, которая осуществлялась Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по Ставропольскому краю на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии с приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и составляет: земельного участка с кадастровым номером <...> размере 11 888 206,68 рублей (т.1 л.д. 24); земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 36 248 672,04 рублей (т.1 л.д. 23).

Согласно представленного административным истцом отчетом N 135/2019 от 30 сентября 2020 года, выполненного <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>по состоянию на 01 января 2019 г. составила 5 886 000 рублей (т.1 л.д. 49-99).

Согласно отчета N 136/2019 от 30 сентября 2020 года, выполненного <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2019 г. составила 17 947 000 рублей (т.1 л.д. 100-149).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующего специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 18 марта 2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 45 от 24 мая 2021 года, проведенной экспертом <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 6 050 170 рублей 01 копейка; земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 18 447 746 рублей 93 копейки.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 указанной процессуальной нормы).

Судебная оценочная экспертиза проведена и заключение N 45 от 24 мая 2021 года составлено экспертом <...>, т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.