Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 августа 2021 года Дело N 3а-478/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Грачевой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Международный творческий центр "Эмалис" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Международный творческий центр "Эмалис" (ООО МТЦ "Эмалис") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 511 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации творческих мастерских, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 123 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО МТЦ "Эмалис" является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 123 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 2 263 568,59 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании генеральный директор ООО МТЦ "Эмалис" Карих А.А. административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав руководителя ООО МТЦ "Эмалис" Кариха А.А, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО МТЦ "Эмалис" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО МТЦ "Эмалис" является арендатором земельного участка площадью 511 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации творческих мастерских, расположенного по адресу: N.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N 24190-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного ООО МТЦ "Эмалис" с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля 6 июля 2021 года, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО МТЦ "Эмалис" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 263 568,59 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 123 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В качестве аналогов оценщиком использована информация о предложении к продаже права аренды земельного участка по адресу: город Ярославль, Тверицкая набережная, за домом 67 (аналог 1); земельного участка по адресу: город Ярославль, улица Урочская, у дома 44 (аналог 2); земельного участка по адресу: г. Ярославль, ул. Урочская, за домом 7 (аналог 3).

В возражениях на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды аналога 2, явился факт нахождения на нем объектов капитального строительства. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что аналог 2 свободен от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявления о продаже права аренды на нем, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает. Также в отношении аналога 2 оценщик указывает, что на дату составления отчета на земельном участке имеется ОКС, поставленный на учет 27.10.2017, т.е. вводится допущение - на дату публикации объявления земельный участок был свободен от улучшений.

В возражениях на Отчет также приведены доводы о том, что аналоги 1 и 3 были переданы их правообладателям на праве аренды. Договоры аренды заключены по результатам аукциона. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что указанные земельные участки свободны от застройки, их арендаторы не вправе были отчуждать право аренды данных земельных участков.

Кроме того, Департамент приводит сведения о том, что договор аренды аналога 1 расторгнут по соглашению сторон 25 апреля 2018 года, что также исключает возможность передачи прав на указанный земельный участок - аналог иному лицу.

В связи с вышеизложенными возражениями, как утверждает Департамент, данные аналоги реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки", либо применение корректировки на вид передаваемого права в размере максимального значения ценового диапазона, предложенного Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., использованного оценщиком.

Суд находит данные возражения несостоятельными и находящимися вне сферы правового регулирования законодательства об оценочной деятельности, которому должен соответствовать Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с пунктом 11в ФСО N 7 в рамках анализа рынка проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Предложения о продаже права аренды вышеуказанных земельных участков находились в общедоступных источниках, которые приведены оценщиком в составе Отчета.

В соответствии с приведенными положениями законодательства об оценочной деятельности эти данные подлежали исследованию оценщиком и при сопоставимости характеристик земельных участков - аналогов с объектом оценки - включению в расчеты.

Указанные действия в рамках исследуемой оценки оценщиком совершены и приведенным положениям ФСО N 7 соответствуют.

Оснований полагать, что лица, публично предложившее к продаже право аренды вышеуказанных земельных участков, не имели права на совершение указанных действий, у оценщика не имелось.

В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что владельцами земельных участков заявлено о продаже права их аренды при отсутствии к тому установленных законом оснований и способов реализации такого права, у оценщика не имелось.

В соответствии с вышеприведенными положениями пунктов 22 и 11 ФСО N 7 оснований для исключения указанных земельных участков из выборки у оценщика не было.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, к цене указанных аналогов оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объекта.

Оснований для применения корректировки на нетипичность сделки, а также для определения величины корректировки на вид передаваемого права в большем размере, оценщик, исходя из анализа рынка, и в пределах своей компетенции не усмотрел.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 1 123 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО МТЦ "Эмалис подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО МТЦ "Эмалис с настоящим административным иском в суд - 4 июня 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Международный творческий центр "Эмалис" удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 511 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации творческих мастерских, расположенного по адресу: город Ярославль, Тверицкая набережная, дом NN 15, 17, в размере рыночной стоимости 1 123 000 (один миллион сто двадцать три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 4 июня 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 19 августа 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка