Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 3а-476/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Броян Л.А., Кялашян З.А. об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Броян Л.А., Кялашян З.А. обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: N, в размере рыночной стоимости N рублей.

Заявление обосновано тем, что Броян Л.А., Кялашян З.А. являются собственниками указанного земельного участка и плательщиками земельного налога. Административными истцами проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом ГБУ <адрес> "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от ДД.ММ.ГГГГ N 46/ЗУ и составила N рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административных истцов на основании доверенности Хайрова С.С. административное исковое заявление поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов.

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Броян Л.А., Кялашян З.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Броян Л.А. в размере 9/20 доли, Кялашян З.А. в размере 11/20 являются собственниками земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 146 на территории <адрес> установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административных истцов по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административных истцов возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Броян Л.А., Кялашян З.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего им на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административных истцов с кадастровым номером N не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом ГБУ <адрес> "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от ДД.ММ.ГГГГ N 46/ЗУ и составила N рубля.

Административными истцами представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка по адресу: <адрес> явился факт нахождения на них объектов капитального строительства. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки (аналоги 1 - 3) реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки", либо применение корректировки на вид передаваемого права в размере максимального значения ценового диапазона, предложенного Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., использованного оценщиком.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки - аналоги 1 - 3 свободны от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимися в составе Отчета об оценке содержанием объявлений о продаже права аренды на них, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в составе цен данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цена предложения аналога <адрес> и не свидетельствуют о наличии каких - либо дополнительных условий предлагаемых сделок.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, к цене указанных аналогов оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объекта.

Оснований для применения корректировки на нетипичность сделки, а также для определения величины корректировки на вид передаваемого права в большем размере, оценщик, исходя из анализа рынка, и в пределах своей компетенции не усмотрела.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика и заинтересованного лица у суда не имеется.

В качестве аналога оценщиком использована также информация о предложении к продаже объекта по адресу: <адрес>, МКР N жилого района "Сокол".

Анализ данного предложения позволил сделать оценщику вывод о том, что на данном земельном участке расположено строение, которое по сравнению с площадью земельного участка имеет незначительную площадь и невысокую стоимость, в связи с чем наличие данного объекта влияния на стоимость предложения не оказало.

Оценщик пришла к выводу о возможности использования данного аналога в расчетах и отсутствии оснований для корректировки его цены в связи с наличием строения.

Суд полагает данные выводы оценщика вполне обоснованными, подтвержденными имеющимся в составе Отчета предложением о продаже данного объекта, картой его места расположения, а потому соответствующими требованиям пункта 5 ФСО N.

Иная характеристика ценообразующих факторов оцениваемого объекта и аналогов, иной анализ доказательств, подтверждающих эти характеристики, другими специалистами федеральными стандартами оценки допускается. Однако, это не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

По этим же основаниям несостоятельны доводы административного ответчика о необоснованном отклонении оценщиком объекта по Ленинградскому проспекту напротив <адрес> городе Ярославле, также занятому объектом недвижимости, поскольку оценщиком в пределах ее компетенции дана иная характеристика влияния указанного объекта на стоимость земельного участка, на котором он расположен.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административных истцов подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, N рублей.

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Броян Л.А., Кялашян З.А. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Броян Л.А., Кялашян З.А. с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Броян Л.А., Кялашян З.А. удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости N.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 12 июля 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка