Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 апреля 2021 года Дело N 3а-466/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мамаджоновой С.С.,

с участием представителя административного истца Деренговской М. В. - Олейниковой Н.В., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Бочарниковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Деренговской М. В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Деренговской М. В. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости

В обоснование иска административным истцом указано, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N наименование: офисное здание с магазином (склады); номер, тип этажа на котором расположено помещение, машино-место: Этаж N; вид разрешенного использования: нежилое; общей площадью 547,8 кв.м.; расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 19 682 988,54 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает её права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной, определенной Частнопрактикующим оценщиком Косенко Е.А., являющимся членом СРО "СФСО" в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 252 000 рублей.

Административный истец Деренговская М.Г. извещенная о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края извещенный о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явился.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители заинтересованных лиц администрации города Ставрополя, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Деренговской М. В. - Олейниковой Н.В. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 114 203,03 рублей, пояснила, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Бочарниковой С.А. возражала против удовлетворения административных исковых требований, пояснив, что снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлечет снижение размера налоговых платежей, поступающих в городской бюджет, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "Терра" от 19 марта 2021 года N Т-12 по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу Деренговской М. В. на праве собственности принадлежит нежилого здания с кадастровым номером N наименование: офисное здание с магазином (склады); номер, тип этажа на котором расположено помещение, машино-место: Этаж N; вид разрешенного использования: нежилое; общей площадью 547,8 кв.м.; расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1-4,7-17, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-N (л.д. 11-12).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 19 682 988,54 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-N (л.д. 13).

В силу изложенных выше законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности его собственника Деренговской М. В., как плательщика налога на имущество и дает последней право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке Частнопрактикующего оценщика Косенко Е.А., являющегося членом СРО "СФСО" N от ДД.ММ.ГГГГ в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 5 252 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, определенной частнопрактикующим оценщиком Косенко Е.А. в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "Терра" от ДД.ММ.ГГГГ N Т-12 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 6 114 203,03 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом их кадастровой стоимости.

Никто, кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, осмотр объектов исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко от отстоящую от даты исследования, поэтому идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.

В связи с этим осмотр объекта исследования экспертом не производился.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

Экспертом указано, что объект экспертизы эксплуатируется в соответствии с разрешенным использованием, данное использование является финансово осуществимым, юридически правомочным и максимально экономически эффективным. В данном, наиболее вероятном варианте использования, доход от эксплуатации объекта будет максимальным.

В ходе анализа документации экспертом был сделан вывод о том, что нежилое здание входит в сегмент "Объект капитального строительства", находится на рынке зданий и сооружений, относится к рынку коммерческой недвижимости, относится к рынку доходной недвижимости, относится к вторичному рынку, оцениваемый объект представляет собой офисно-торговый объект свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости, находится на неактивном рынке недвижимости, является готовым объектом.

Экспертом сделан вывод о том, что объект исследования обладает средней ликвидностью, так как находятся в проходимом месте обладающим большим пешеходным и транспортным трафиком.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N эксперт применил доходный подход, метод прямой капитализации и сравнительный подход, метод прямого сравнительного анализа продаж.При этом, эксперт аргументировал отказ от использования других подходов и методов оценки.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Данные, содержащиеся в объявлениях о предложении к продаже объектов-аналогов, проверены экспертом лично в период их публикации, по телефонам, указанным в тексте первоисточников.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в рамках сравнительного подхода экспертом подобрано 3 объекта-аналога, расположенные, как и объект оценки в городе Ставрополе.

Экспертом не применены корректировки на условия рынка и время продажи, так как предполагается, что объекты-аналоги выставлены на продажу без срочности продажи.

Также экспертом не применены корректировка на местоположение в регионе, поскольку объект оценки как и аналоги, находится в г. Ставрополе, и корректировка на локальное местоположение, поскольку объект оценки как и аналоги, находится в спальном районе высотной застройки.

Экспертом Фахриевым Р.Р.к объектам-аналогам N и N применена корректировка на расположение относительно красной линии 1,25.

Экспертом не применялась корректировка на близость общественного транспорта, поскольку аналоги сопоставимы с объектом оценки.

Ко всем объектам-аналогам применена корректировка "скидка на торг" 0,8350.

Эксперт отметил, что, как правило, объекты меньшей площадью являются более ликвидными, следовательно, являются более дорогостоящими по удельному показателю, чем объекты с большей площадью. На имеющиеся различия в площади объектов-аналогов от объекта оценки эксперт применил корректировки - в отношении объекта-аналога N в размере 0,7240; в отношении объекта-аналога N в размере 0,9221; в отношении объекта-аналога N в размере 0,8442.

Экспертом обоснованно указаны причины, по которым им не применены корректировки на тип объекта и тип площади.

Для объектов-аналогов N и N применены корректировки на этаж расположения - 0,91.

Экспертом Фахриевым Р.Р.к указано, что корректировка на наличие отдельного входа и корректировка на физическое состояние объекта не применялись, поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся в равных условиях.

Для всех объектов-аналогов применена корректировка на состояние отделки 1,27, поскольку аналоги продаются без отделки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в рамках доходного подхода экспертом подобрано 3 объекта-аналога, расположенные, как и объект оценки в городе Ставрополе.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Так, экспертом указано, что при определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода им не применены:

- корректировка на условия финансирования сделки купли-продажи, поскольку при определении стоимости эксперт исходил из условия, что расчёт будет производиться за счет собственных средств;

- корректировка на условия продажи, так как при определении стоимости эксперт исходил из условия, что расчёт будет производиться на типичных рыночных условиях без действия обстоятельств непреодолимой силы;

- корректировка на время продажи (условия рынка), так как в качестве аналогов подобраны объявления с датой публикации менее 12 месяцев к дате оценки, то есть условия социально-экономической ситуации для объекта оценки и объектов-аналогов сходны;

- корректировка на местоположение в регионе, поскольку все объекты находятся в одном и том же населенном пункте;

- корректировка местоположение в пределах города, поскольку аналоги находятся в спальных районах высотной застройки;

- корректировка на расположение относительно красной линии;

- корректировка на близость к остановкам общественного транспорта;