Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 июля 2021 года Дело N 3а-462/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.

с участием представителя администрации г.Ставрополя Шевченко Г.Н.

представителя ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвировой Е.А.

представителя Изотовой С.Г. Доценко Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г.Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

установил:

администрация г.Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском (уточненным в судебном заседании) к Министерству имущественных отношений Ставропольского края и к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии от 27.10.2020 N 12 в части определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - 39 974 000,00 рублей, и земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика - 25 900 000,00 рублей. Также просит исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края запись о кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N в размере 39 974 000,00 рублей, и земельного участка с кадастровым номером N в размере 25 900 000,00 рублей; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2019, в отношении здания с кадастровым номером N в размере 88 475 463,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 35 165 540,95 рублей. Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 22.01.2020. Считать решение суда основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 27.10.2020 N 12 кадастровая стоимость установлена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - 39 974 000,00 рублей, и земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика -25 900 000,00 рублей.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N, площадью 1 965 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 88 475 463,00 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 7 019 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 35 165 540, 95 рублей.

Администрация г.Ставрополя считает решение комиссии от 27.10.2020 N 12 незаконным по следующим основаниям.

При определении стоимости земельного участка сравнительным подходом установлено, что объект оценки располагается на красной линии, что просматривается по кадастровой карте, однако объект-аналог N (кадастровый N), N (кадастровый N), согласно информации уточненной по публичной кадастровой карте, имеют внутриквартальное расположение. Однако оценщиком данный факт не был исследован, в связи, с чем не была применена необходимая корректировка.

Оценщиком на стр. 61 указано, что объект-аналог N 2 имеет вид передаваемых прав - собственность, также на стр. 61 указано, что вид разрешенного использования - коммерческое назначение, однако, администрации города Ставрополя удалось установить кадастровый номер объекта-аналога N 2 и согласно сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования - "под объектами культурно-развлекательного назначения", находится в аренде. Также объект аналог N 1 имеет иной вид разрешенного использования - "здравоохранение", отличный от вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка.

Истец не согласен с мнением оценщика о том, что объекты аналоги N 1, N 2 находятся в зоне крупных автомагистралей. Рассматриваемые аналоги расположены в Юго-Западном районе г. Ставрополя, на ул. Доваторцев (за пересечением с ул. Южный обход), они находятся в окружении жилых домов различной этажности (от 3 до 19, преобладающей высотой является 9 этажей), таким образом, район расположения указанных объектов можно охарактеризовать как "Спальный микрорайон среднеэтажной застройки". Между тем оценщиком не проводится анализ возможных различий между районом крупных автомагистралей, в котором находится объект аналог N 3 и сам объект оценки, и "Спальным микрорайоном среднеэтажной застройки", в связи, с чем в последующем не применяется корректировка на местоположение.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты значительная часть объектов аналогов N 1, N 2 входят в зону с особыми условиями использования территории. Данный факт не был учтен оценщиком, однако данные ограничения могут влиять на застройку рассматриваемых земельных участков, а, следовательно, и на их стоимость при продаже.

На стр. 86 отчета, оценщик вычисляет из стоимости объекта капитального строительства налог на добавленную стоимость -20% (далее - НДС).

Согласно ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно п. 3.3 ССО РОО 2-01-2010 "Рыночная стоимость как база оценки" рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов (Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков).

Таким образом, определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком, и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки.

В заключении оценщика не указано, входит ли в стоимость объектов аналогов НДС. Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 143 налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются: организации; индивидуальные предприниматели; лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

В отчете об оценке, не указано являются ли продавцы объектов аналогов плательщиками НДС.

В ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Таким образом, вычисление НДС из стоимости объекта необоснованно, однако его вычисление снижает стоимость, подлежащего оценке объекта недвижимости на 20%.

Указывает, что Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в кассационном определении от 19.02.2020 N 5-КА19-54 также сделала вывод о том, что "ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер".

Также в отчете указано, что оцениваемое здание находится в хорошем физическом состоянии. При этом оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объекта. Вместе с тем, оценщиком указывается, что все объекты-аналоги (в сравнительном подходе) имеют хорошее состояние (сто. 68 отчета), однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

В соответствии с п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Согласно требованиям, содержащимся в п. 5 ФСО N 3, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

Согласно пункту 11 раздела IV Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Считает, что отчет об оценке от 24.09.2020 N 72/К-2020 не соответствует вышеуказанным требованиям. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объектов не может быть признана достоверной.

Представитель администрации г.Ставрополя по доверенности ШевченкоГ.Н. поддержала доводы уточненного иска, просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвирова Е.А. и Изотовой С.Г. Доценко Л.А. просили вынести законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле и их представители, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Изотова С.Г. является собственником объекта недвижимости здания с кадастровым номером N, площадью 1 965 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> а также на основании договора аренды от 20.08.2019г является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 019 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N, площадью 1 965 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составляет 88 475 463,00 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 019 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составляет 35 165 540, 95 рублей.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края".

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Таис" от 24.09.2020 года N 72/К-2020 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила:

- с кадастровым номером N - 39 974 000 рублей;

- с кадастровым номером N - 25 900 000 рублей.

На заседании, проведенном 27.10.2020 года, рассмотрено поступившее в комиссию 25.09.2020 года от Изотовой С.Г заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное на основании установления рыночной стоимости данных объектов по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в отчете ООО "Таис" от 24.09.2020 года N 72/К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года:

- с кадастровым номером N - 26,35%

- с кадастровым номером N 54,82 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном отчетом об оценке от 24.09.2020 года N 72/К-2020.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Изотовой С.Г. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 27.10.2020 N 12 следует, что поступившее 25.09.2020 года заявление Изотовой С.Г. рассматривала комиссия в составе7 человек.

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.