Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 июня 2021 года Дело N 3а-459/2021

Именем Российской Федерации
город Ставрополь 04 июня 2021 года
Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Бочарниковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бежанова И.З. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Бежанова И.З. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении по состоянию на 01.01.2019 кадастровой стоимости нежилого здания "магазин" с кадастровым номером N площадью 334 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 7 286 200 рублей.

В обоснование административного искового заявления указано, Бежановой И.З. на праве собственности принадлежит нежилое здание "магазин" с кадастровым номером N площадью 334 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

В целях проверки обоснованности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанного участка, истец обратился к оценщику для подготовки отчета о рыночной стоимости.

Оценщиком Ахмадовой М.Ш. были проведены оценочные работы объекта недвижимости, в результате которых подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости N 376/12-2020 от 24 декабря 2020 года. В результате рыночная стоимость нежилого здания "магазина" определена в размере 7 286 200 руб.

Административный истец полагает, что имеет право на обращение в суд с целью определения кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной для дальнейшего перерасчета налоговых платежей.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Бочарникова С.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылалась на то, что кадастровая стоимость спорного объекта была определена в порядке, установленном Федеральным законом от 03.06.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом и в срок. Представлено ходатайство о рассмотрении дела без их участия. Также в данном заявлении просят удовлетворить иск в размере рыночной стоимости, установленной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя заинтересованного лица, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 НК РФ являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 НК РФ).

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ, статьи 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объект недвижимости налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов дела, Бежанова И.З. является собственником объекта недвижимости - нежилого здания "магазин" с кадастровым номером N площадью 334 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка и нежилого здания от 27.07.2018 N <адрес>2 (том 1 л.д. 15-18), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.12.2020 N 99/2020/367338328 (том 1 л.д. 117-123).

На территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 N 1175.

Согласно выписке о кадастровой стоимости от 23.12.2020 N КУВИ-002/2020-51386276 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01.01.2019 и составляет 12 412 202 рубля 89 копеек.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, Бежанова И.З. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком Ахмадовой М.Ш. отчет от 24.12.2020 N 376/12-2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 334 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составляет 7 286 200 рублей по состоянию на 01.01.2019.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена по ходатайству представителя административного истца Бежановой И.З. по доверенности Бунькова Р.С. на основании определения суда от 12.02.2021.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 14.04.2021 N 062-21-ОК, выполненной экспертом ООО Оценочная компания "ЭКСПЕРТ", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 334 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019, округленно составляет 8 860 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали. Осмотр объекта проводился 06.04.2021. Идентификация объекта исследования осуществлена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж).

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.