Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 сентября 2021 года Дело N 3а-452/2021

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Бондаренко С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Владивостокский бутощебеночный завод" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация города Владивостока об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

акционерное общество "Владивостокский бутощебеночный завод" (далее-АО "Владивостокский бутощебеночный завод") обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п установлена кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года в размере соответственно: ... рубля, ... рубля, ... рублей, ... рублей, ... рублей, ... рубля, ... рублей и ... рубля.

Установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете ООО "Краевой центр оценки", в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила ... рублей, земельного участка с кадастровым номером N - ... рубля, земельного участка с кадастровым номером N - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером N - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером N - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером N - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером N - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером N - ... рублей.

Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков нарушает права и законные интересы общества, поскольку это влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованного лица - администрации города Владивостока не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края в письменном отзыве на административный иск указано, что постановление N 87-П, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, в настоящее время действует и никем не оспорено.

Согласно письменному отзыву администрация города Владивостока просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, в удовлетворении административного иска отказать, поскольку представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

При указанных обстоятельствах в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представители административного истца АО "Владивостокский бутощебеночный завод" Золотарева А.Р., Понитаев В.И. поддержали административные исковые требования по доводам и основаниям административного иска, с учетом письменных возражения оценщика ООО "Краевой центр оценки" относительно доводов администрации города Владивостока о несоответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки.

Выслушав представителей административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела подтверждено, что на основании заключенных с департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края договоров аренды АО "Владивостокский бутощебеночный завод"" является арендатором следующих земельных участков:

- площадью ... кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено <адрес> (договор N от 12 августа 2011 года, срок аренды по 1 апреля 2034 года);

- площадью ... кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено <адрес> (договор N от 12 августа 2011 года, срок аренды по 1 апреля 2034 года);

- площадью ... кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено <адрес> (договор N от 12 августа 2011 года, срок аренды до 1 апреля 2034 года);

- площадью ... кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено <адрес> (договор N от 12 августа 2011 года, срок аренды до 1 апреля 2034 года);

- площадью ... кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено <адрес> (договор N от 12 августа 2011 года, срок аренды до 1 апреля 2034 года);

- площадью ... кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено <адрес> (договор NN от 16 сентября 2019 года, срок аренды до 31 марта 2034 года);

- площадью ... кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено относительно <адрес> (договор NN от 27 октября 2016 года, срок аренды до 1 апреля 2034 года);

-площадью ... кв.м с кадастровым номером N, местоположение установлено <адрес> (договор NN от 27 октября 2016 года, срок аренды до 1 апреля 2034 года)

По условиям договоров аренды в соответствии с их приложением расчет арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, АО "Владивостокский бутощебеночный завод"" вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как они влияют на размер арендной платы за земельные участки.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года.

Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, на основании вышеуказанного постановления по состоянию на 1 января 2020 года установлена кадастровая стоимость, в том числе:

1) в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рубля;

2) в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рубль;

3) в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей;

4) в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей;

5) в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей;

6) в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рубля;

7) в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей;

8) в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рубля.

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о ней внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости, дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2021 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с абзацами 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, частью 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты ООО "...N от 11 июня 2021 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельных участков, находящихся в аренде административного истца, по состоянию на 1 января 2020 года составляет:

1) в отношении земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей;

2) в отношении земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рубля;

3) в отношении земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей;

4) в отношении земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей;

5) в отношении земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей;

6) в отношении земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей;

7) в отношении земельного участка с кадастровым номером N оставляет ... рублей;

8) в отношении земельного участка с кадастровым номером N оставляет ... рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Отчет выполнен оценщиком ФИО6., имеющей необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 КАС РФ, соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, специалистом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости каждого земельного участка. Специалистом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Также в отчете оценщиком объясняется выбор сравнительного подхода методом сравнения продаж для определения рыночной стоимости объектов оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, специалистом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.

К отчету приложен договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, действовавший на момент проведения оценки.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 10, 12, 13, 14 ФСО N 1. При этом оценщиком введены корректировки, учитывающие различие в имущественных правах, местоположении, площади и наличию инженерных коммуникаций.

Давая оценку представленному отчету, суд приходит к выводу, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов произведены специалистом корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по представлению доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости выполнена, а административными ответчиками и заинтересованным лицом не доказано, что представленный административным истцом отчет ООО "..." имеет недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемых объектов недвижимости, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости объектов, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости земельных участков подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленных отчетов.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельных участков существенно ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, поскольку общество является плательщиком арендной платы, которая исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков.