Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 июля 2021 года Дело N 3а-451/2021

Именем Российской Федерации
город Ставрополь 01 июля 2021 года
Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.

с участием представителей ООО "Агрофирма "Золотая Нива" Мазур К.Н. и Хачатуровой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Золотая нива" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО "Агрофирма "Золотая нива" обратилось в суд с административным иском, в последствии уточненным, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости:

-земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 6 400 654+/- 22137 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 25 590 000,00 рублей, по состоянию на 01 января 2015 года;

-земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 3 646 980 +/- 16710 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 14 581 000,00 рублей, по состоянию на 01 января 2015 года;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 4 270 018 +/- 18081 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 17 072 000,00 рублей, по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований указав, что кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" и по состоянию на 01 января 2015 года составила:

-земельного участка с кадастровым номером N - 58 711 919,01 рубля;

-земельного участка с кадастровым номером N - 38 891 030,02 рубля и

-земельного участка с кадастровым номером N - 33 594 793,62 рубля.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном экспертом, при проведении судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, извещенные о слушании дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с частью 2 статьи 138 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителя административного истца, пришел к выводу о проведении предварительного судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о рассмотрении дела.

Представители административного истца Мазур К.Н. и Хачатурова О.А. в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным и одной из форм платы за использование земли в РФ является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ, статьи 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в аренде земельные участки арендная плата рассчитывается из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Золотая Нива" на праве аренды принадлежат:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 6 400 654+/- 22137 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес> - на основании договора аренды земельных участков от 8.04.2019 N 54;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 3 646 980 +/- 16710 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес> - на основании договора аренды земельных участков от 20.03.2018 N 27;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 4 270 018 +/- 18081 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>- на основании договора аренды от 07.02.2018.

Данные договоры заключены с администрацией Красногвардейского муниципального района Ставропольского края, сроком на 10 лет каждый, расчет арендной платы производится в соответствии с приложениями к договорам с учетом кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" и по состоянию на 01 января 2015 года составила:

-земельного участка с кадастровым номером N - 58 711 919,01 рубля (справка N КУВИ- 002/2020-51029722 от 22.12.2020);

-земельного участка с кадастровым номером N - 38 891 030,02 рубля (справка N КУВИ- 002/2020-51029663 от 22.12.2020) и

-земельного участка с кадастровым номером N 33 594 793,62 рубля (справка N КУВИ- 002/2020-51029595 от 22.12.2020).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, ЗАО "АПК "Ставхолдинг" в подтверждение величины его рыночной стоимости представлен составленный независимым оценщиком ООО "Центр Экспертизы и оценки "ТРАЙКО" отчетом об оценке N 115/1/2020 от 23.12.2020 рыночная стоимость земельных участков недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составила:

-земельного участка с кадастровым номером - N - 23 874 000 рубля;

-земельного участка с кадастровым номером N - 13 603 000 рубля и-земельного участка с кадастровым номером 26:01:000000:414 - 15 927 000 рубля.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена на основании определения суда от 05.02.2021.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 02.04.2021 N 64/2021-Э, выполненной экспертом ООО "ТАИС" Сасиной С.И. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 составила:

-земельного участка с кадастровым номером - N - 25 590 000 рубля;

-земельного участка с кадастровым номером N - 14 581 000 рубля и

-земельного участка с кадастровым номером N - 17 072 000 рубля.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали. Осмотр объектов проводился 18.03.2021. Дополнительная идентификация объектов исследования осуществлена по материалам административного дела.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, а также факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом (метод сравнения продаж) и доходным подходом.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Кроме того, применен расчет через показатель урожайности основных выращиваемых культур.