Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 мая 2021 года Дело N 3а-450/2021

Именем Российской Федерации
город Ставрополь 31 мая 2021 года
Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного истца Мустафаева Р.Э. по доверенности Аксельрод А.В.,

представителя ГБУ СК "Ставкрайимущество" по доверенности Подсвировой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мустафаев Р.Э. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, возложении обязанности внести изменения в ЕГРН,

установил:

Мустафаев Р.Э. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01.01.2019 кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, равной 7 016 500 рублей и возложении на административного ответчика обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости его рыночную стоимость в размере 7 016 500 рублей.

В обоснование административного искового заявления указано, что Мустафаев Р.Э. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 N 1175 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером N.

Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 21 324 166,60 рублей.

Административный истец считает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена, не соответствует его рыночной стоимости, что является нарушением прав административного истца как собственника объекта недвижимости, поскольку завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости обуславливает высокий размер налоговых платежей.

Мустафаев Р.Э. обратился в ООО "Дэд Эксперт" для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

ООО "Дэд Эксперт" подготовлен отчет от 23.12.2020 N 578/12/2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 7 016 500 рублей по состоянию на дату оценки 01.01.2019.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 N 1175, по состоянию на 01.01.2019 значительно превышает его рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца Мустафаева Р.Э. по доверенности Аксельрод А.В. поддержала доводы уточненного административного искового заявления и просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, установленном в заключении эксперта.

Представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" по доверенности Подсвирова Е.А. возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей административного истца и заинтересованного лица, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 НК РФ являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 НК РФ).

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-Ф3) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-Ф3 "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-Ф3) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-Ф3).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237- ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-Ф3).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ, статьи 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объект недвижимости налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов дела, Мустафаев Р.Э. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2014 26-АИ 635720 (л.д. 19) и выпиской из ЕГРН от 06.11.2020 N КУВИ-002/2020-36789039 (л.д. 57-60).

На территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 N 1175.

Согласно выписке о кадастровой стоимости от 23.12.2020 N КУВИ- 002/2020-51354614 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 составляет 21 324 166,60 рублей (л.д. 13).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, Мустафаев Р.Э. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный ООО "Дэд Эксперт" отчет от 23.12.2020 N 578/12/2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 7 016 500 рублей по состоянию на дату оценки 01.01.2019.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что исследуя отчет об оценке

объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена по инициативе суда на основании определения суда от 26.02.2021.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25.03.2021 N 067-21-ОК, выполненной экспертом ООО Оценочная компания "Эксперт", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 547,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019, с учетом округления составляет 8 593 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали. Осмотр объекта проводился 22.03.2021. Дополнительная идентификация объекта исследования осуществлена по материалам административного дела.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к

продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж).

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.