Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 апреля 2021 года Дело N 3а-446/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителя административного истца Чопозова К.Ш. - Олейниковой Н.В., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чопозова К.Ш. к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

Чопозова К.Ш. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование иска административным истцом указано, что ему на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое помещение торгового модуля центрального рынка с кадастровым номером N, этажность Этаж N, Этаж N, общей площадью 4130,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 168 860 959, 53 рублей.

Также, административный истец Чопозова К.Ш., указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: торгово-развлекательные центры (трц), склады-магазины мелкооптовой торговли, для размещения объектов торговли; общей площадью 5986 +/- 35 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 13 005 602, 62 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка равной их рыночной стоимости, определенной частнопрактикующим оценщиком Косенко Е. А. в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 55 166 000 (Пятьдесят пять миллионов сто шестьдесят шесть тысяч рублей 00 коп.) рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 632 000 (восемь миллионов шестьсот тридцать две тысячи рублей 00 копеек) рублей.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц администрации города Ессентуки и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания по делу не направляли.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Чопозова К.Ш. - Олейниковой Н.В. уточнила исковые требования, просила суд удовлетворить исковые требования, установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ СК "Ставкрайимущество" Бочарникова С.А. просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к уменьшению размера налога на имущество физического лица поступающего в городской бюджет, полагала кадастровую стоимость установленной в соответствии с требованиями законодательства. Вместе с тем, пояснила, что замечания к выполненной по делу судебной оценочной экспертизе отсутствуют.

Заслушав объяснения лиц, допросив эксперта Егорова А.В., исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> А, а также земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" от ДД.ММ.ГГГГ N, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое помещение торгового модуля центрального рынка с кадастровым номером N этажность Этаж N, Этаж N, общей площадью 4130,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2020-N (л.д. 11-12).

В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 168 860 959, 53 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-N (л.д. 16).

Также истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: торгово-развлекательные центры (трц), склады-магазины мелкооптовой торговли, для размещения объектов торговли; общей площадью 5986 +/- 35 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-N (л.д. 13-15).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2019 года нежилого помещения торгового модуля центрального рынка с кадастровым номером N определена в размере 168 860 959,53 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 декабря 2020 года N КУВИ-N (т.1 л.д. 16) и земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N определена в размере 13 005 602,62 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИN (т.1 л.д. 17).

В силу изложенных выше законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данных объектов недвижимости затрагивает права и обязанности собственника Чопозова К.Ш., как плательщика налога на имущество и земельного налога, дает последнему право на пересмотр результатов определения их кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет частнопрактикующего оценщика Косенко Е. А. N от ДД.ММ.ГГГГ в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 55 166 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 8 632 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, определенной частнопрактикующим оценщиком Косенко Е. А. в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 54 126 388,23 рублей, рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 9 674 513, 34 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом их кадастровой стоимости.

Никто, кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, осмотр объектов исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко от отстоящую от даты исследования, поэтому идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.

В связи с этим осмотр объекта исследования экспертом не производился.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N эксперт применил доходный подход, метод прямой капитализации.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N эксперт применил сравнительный подход подход, метод сравнения продаж.

Идентификация объектов проведена по материалам административного дела.

В ходе анализа документации экспертом был сделан вывод о том, что нежилое здание с кадастровым номером N входит в сегмент "Объект капитального строительства", находятся на рынке ОКС, относится к рынку коммерческой недвижимости, относится к рынку доходной недвижимости, относится ко вторичному рынку, находится на неактивном рынке недвижимости, является готовым объектом.

В соответствии с градацией, представленной в Справочнике оценщика недвиждимости-2018, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода, страница 52, представляет собой "офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов".

Также, экспертом был сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером N входит в сегмент "земельные участки под торгово-офисную застройку", находятся на рынке земельных участков, относится к рынку коммерческой недвижимости, не относится к рынку доходной недвижимости, относится ко вторичному рынку, представляет собой земельный участок под торговым объектом, находится на неактивном рынке недвижимости, является готовым объектом.

Эксперт приходит к выводу, что объекты оценки обладают низкой ликвидностью, поскольку у объектов большая площадь и окраинное расположение.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующих таблицах.

В качестве источника информации для анализа экспертом использован архив площадки объявлений Авито (ruads.org).

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Егорова А.В. подтвердил выводы судебной оценочной экспертизы, пояснил, что при производстве судебной экспертизы идентификация объектов оценки проводилась по материалам дела, а также при помощи сервера Яндекс-карты. В отношении нежилого помещения применялся доходный подход, при этом пояснил основания для отказа в применении сравнительного и затратного подхода. Все действия по производству экспертизы в полном объеме отражены в заключении.