Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 3а-443/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного истца Аветисяна И.Л. - Лычева Д.С., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э., представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя Шафоростова Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аветисяна И.Л. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Аветисяна И.Л. обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

В обоснование иска административным истцом указано, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, этажность 3, в том числе подземных 1, общей площадью 1290,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>А.

Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 39 978 725,37 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной, определенной частнопрактикующим оценщиком Косенко Е. А. в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 773 000 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованного лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания по делу не направляли.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Аветисяна И.Л. - Лычева Д.С. уточнил исковые требования, просил суд удовлетворить исковые требования, установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной на основании судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации города КРАЕВОЙ Шафоростова Д.Ю. просил суд принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э. просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, полагала, что кадастровая стоимость установлена в соответствии с требованиями законодательства, при этом пояснила суду, что замечания к выполненной по делу судебной оценочной экспертизе отсутствуют.

Заслушав объяснения лиц, допросив эксперта Егорова А.В., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером N, этажность 3, в том числе подземных 1, общей площадью 1290.3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>А по состоянию на 01 января 2019 года равной рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" от 22 марта 2021 года N 29 по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Аветисяна И.Л. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, этажность 3, в том числе подземных 1, общей площадью 1290.3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>А (номер и дата государственной регистрации N ДД.ММ.ГГГГ) (т. 1 л.д. 15-17).

В силу изложенных выше законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности собственника - Аветисяна И.Л., как плательщика налога на имущество и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 39 978 725,37 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 декабря 2020 года N КУВИN (т. 1 л.д. 14).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке частнопрактикующего оценщика Косенко Е. А. N от ДД.ММ.ГГГГ в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 22 773 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, определенной частнопрактикующим оценщиком Косенко Е. А. в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 24 636 817, 43 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом их кадастровой стоимости.

Никто, кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, осмотр объектов исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко от отстоящую от даты исследования, поэтому идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.

В связи с этим осмотр объекта исследования экспертом не производился.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N эксперт применил доходный подход, метод капитализации доходов и затратный подход, метод сравнительной единицы.

Экспертом указано, что наиболее эффективное использование объекта оценки, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, это текущее использование.

В ходе анализа документации экспертом был сделан вывод о том, что нежилое здание входит в сегмент "Объект капитального строительства", находится на рынке ОКС, относится к рынку коммерческой недвижимости, относится к рынку доходной недвижимости, относится ко вторичному рынку, представляет собой "Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов" в соответствии с градацией, представленной в Справочнике недвижимости-2018, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода, стр.52; находится на неактивном рынке недвижимости; является готовым объектом.

Экспертом указано, что объект оценки обладает средней ликвидностью.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Данные, содержащиеся в объявлениях о предложении к продаже объектов-аналогов, проверены экспертом лично в период их публикации, по телефонам, указанным в тексте первоисточников.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

В ходе данной оценки стоимость объекта рассчитана доходным подходом, методом капитализации доходов и затратным подходом, методом сравнительной единицы.

При этом, эксперт аргументировал отказ от использования других подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного заседания у представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе, в связи с чем судом вызван и допрошен эксперт Егорова А.В., который проводил судебную оценочную экспертизу N от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Егорова А.В. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, пояснил, что позиция представителя администрации города Ставрополя, о том, что сравнительный подход в наибольшей мере отражает реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, ничем не обоснована.

Также эксперт указал, что в соответствии с п. 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, то есть оценщик не обязан обосновывать отказ от применения того или иного подхода и метода, а вправе самостоятельно определять необходимость применения.

Эксперт Егорова А.В. пояснил, что помещение свободного назначения ПСН, это нежилое помещение как правило с отдельным входом, сводное назначение означает, что нет ограничений по эксплуатации объекта, будь то офис, торговля продовольственными и непродовольственными товарами, также можно размещать объекты общепита, если это не противоречит действующему законодательству.

Кроме того эксперт пояснил, что планировка и местоположение объекта оценки позволяют использовать его под торговлю.

Также эксперт пояснил, что на странице 118 заключения им не применена корректировка на красную линию, поскольку оценивается складская часть. В соответствии со сборником Лейфера для складской части этот параметр не является ценообразующим.

Эксперт Егорова А.В. в судебном заседании пояснил, что распределение весовых коэффициентом (64,29% для доходного подхода и 37,71 % для затратного подхода подтверждено расчетами на основе количества примененных корректировок и количества примененных аналогов. Порядок расчетов приведен на странице 131 заключения эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ.