Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июля 2021 года Дело N 3а-439/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного истца ОАО "Ставропольский пивоваренный завод" Чернышова С.С., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвировой Е.А., представитель заинтересованного лица администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО "Ставропольский пивоваренный завод" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной,

установил:

открытое акционерное общество "Ставропольский пивоваренный завод" обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N в размере их рыночной стоимости.

В обоснование иска административным истцом указано, что ОАО "Ставропольский пивоваренный завод" на праве собственности принадлежат:

- земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты производственного назначения, под нежилыми зданиями (литеры: "х", "xl", "в" "д", "е", "з", "б" - производственное, "г", "ж" - складское, "а" - административное), под нежилыми зданиями (литер "л", "л1" - мастерские и склад с гаражом), для иных видов сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером: N, общей площадью 18881 +/- 48.09 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, г.о. г. <адрес>, <адрес>;

- земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственной территорией, для размещения промышленных объектов, с кадастровым номером: N, общей площадью 29437 +/- 120 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 года земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 82 959 337,8 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 32 825 493,07 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной, определенной в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика Мирка И.И. N /ЧПО/20 от ДД.ММ.ГГГГ - земельного участка с кадастровым номером N в размере 21 624 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 18 631 000,00 рублей.

В судебное заседание представитель административного ответчика Министерство имущественных отношений, представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации Минераловодского городского округа, извещенные надлежащим образом, не явились, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ОАО "Ставропольский пивоваренный завод" Чернышова С.С. поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" N от 21 июня 2021 года, пояснил, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвировой Е.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, полагала, что кадастровая оценка является законной и обоснованной, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований. Кроме того, пояснила, что замечаний к проведенной повторной судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель заинтересованного лица администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н. возражала против удовлетворения заявленных требований, полагала, что кадастровая оценка является законной и обоснованной, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований. Пояснила суду, что замечаний к проведенной повторной судебной оценочной экспертизе не имеется.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности земельный участок налоговые платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО "Ставропольский пивоваренный завод" на праве собственности принадлежат:

- земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты производственного назначения, под нежилыми зданиями (литеры: "х", "xl", "в" "д", "е", "з", "б" - производственное, "г", "ж" - складское, "а" - административное), под нежилыми зданиями (литер "л", "л1" - мастерские и склад с гаражом), для иных видов сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером: N, общей площадью 18881 +/- 48.09 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, г.о. г. <адрес> (т. 1 л.д. 18-20);

- земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственной территорией, для размещения промышленных объектов, с кадастровым номером: N, общей площадью 29437 +/- 120 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А (т. 1 л.д. 22-24).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 82 959 337,8 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 32 825 493,07 рублей (т.1 л.д. 18, т. 1 л.д. 21)

В соответствии с представленным административным истцом отчетом частнопрактикующего оценщика Мирка И.И. N /ЧПО/20 от ДД.ММ.ГГГГ - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 21 624 000,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N составила 18 631 000,00 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 10 февраля 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Глобал Траст" Егорова А.В. от 09 марта 2021 года N 35 по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена 42 418 621,03 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена 28 506 790,80 рублей.

Не согласившись с выводами эксперта Егорова А.В., представителем заинтересованного лица администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н. и представителем заинтересованного лица администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края Королевым В.В. были представлены возражение на заключение ООО "Глобал Траст" от ДД.ММ.ГГГГ N.

Представителем заинтересованного лица администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края Королевым В.В. также было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

В целях устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта ООО "Глобал Траст" Егорова А.В. от 09 марта 2021 года N 35 определением суда от 12 мая 2021 года по делу было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено ООО "ЗемЭксперт" эксперту Косенко Е.А.

Согласно заключению поручено ООО "ЗемЭксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-Э по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена 45 277 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена 29 437 000 рублей

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, осмотр объектов исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко от отстоящую от даты исследования, поэтому идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе. В связи с чем, осмотр объектов исследования экспертом не проводился.

Для получения наглядного представления о каждом объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан каждый объект исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом Косенко Е.А. указано, что земельные участки с кадастровыми номерами N относятся к землям населенных пунктов - под индустриальную (производственно-складскую) застройку, находится в регионе со стабильной занятостью, находится на активном рынке, является широко распространенным объектом.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Проанализировав рынок земельных участков аналогичного назначения с объектом исследования, эксперту удалось подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений, поэтому рыночная стоимость оцениваемых земельных участков определялась с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж.