Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 3а-434/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителя административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - Сахаровой В. Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Экоресурс" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец - Общество с ограниченной ответственностью "Экоресурс" (далее - ООО "Экоресурс") обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 50001 кв. м., разрешенное использование: недропользование, расположенного по адресу: примерно в 9,1 км по направлению на юго-восток от ориентира здание почты, расположенного за пределами участка, адрес ориентира : ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 октября 2019 года в размере - 575 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указал, что вышеуказанный земельный участок принадлежит ООО "Экоресурс" на праве аренды на основании договора аренды от 13 мая 2015 года N ... с дополнительными соглашениями к нему от 09 января 2017 года и от 21 декабря 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 декабря 2020 года N ....

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 21 октября 2019 года установлена в размере 5 726 114, 52 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 декабря 2020 года N ....

Согласно отчету об оценке N ... от 28 декабря 2020 года, выполненному ИП ... Д. А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере - 575 000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО "Экоресурс" как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой из его кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 26 апреля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Кировского городского округа Ставропольского края.

В судебном заседании 23 августа 2021 года Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика с исключением из числа заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - Сахарова В. Э. в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Представитель административного истца ООО "Экоресурс" - Валиева Г. В. не явилась в судебное заседание, при этом в судебном заседании 06 августа 2021 года представитель административного истца поддержала заявленные требования в полном объеме, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 575 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке N ... от 28 декабря 2020 года, выполненным ИП ... Д. А., сославшись на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации Кировского муниципального района Ставропольского края, отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского муниципального района Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

От административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство с просьбой о рассмотрении данного административного дела в отсутствие представителя Управления.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости: земельном участке с кадастровым номером ..., с видом разрешенного использования - недропользование (код 6.1), категорией земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 50001 кв. м., кадастровой стоимостью 5 726 114, 52 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 июля 2020 года на основании акта об определении кадастровой стоимости от 30 июня 2020 года N ..., подготовленного Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество" (том 1 л. д. 154-157).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, допросив эксперта ... А. Р., проводившую по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) - часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года N 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года N 690 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 29 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается почтовым штампом на конверте (том 1 л. д. 121).

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у ООО "Экоресурс" в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, 13 мая 2015 года между административным истцом ООО "Экоресурс" и администрацией муниципального образования Зольский сельсовет Кировского района Ставропольского края заключен договор N ... аренды земель сельскохозяйственного назначения, сроком на 10 лет, с 13 мая 2015 года по 13 мая 2025 года. Право аренды Общества зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 11 июня 2015 (номер регистрации ...), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 декабря 2020 года N ... (том 1 л. д. 14-15, 16-19).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 50001 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: примерно в 9,1 км по направлению на юго-восток от ориентира здание почты, расположенного за пределами участка, адрес ориентира : ...; на участке объектов недвижимого имущества не имеется (пункт 1.2 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 20).

09 января 2017 года между ООО "Экоресурс" и отделом имущественных и земельных отношений администрации Кировского муниципального района Ставропольского края заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды от 13 мая 2015 года N ... в части сроков, порядка и размера внесения арендной платы за пользование спорным земельным участком. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 03 июля 2017 года, номер регистрации ... (том 1 л. д. 21-23).

На основании распоряжения Правительства Ставропольского края от 18 сентября 2019 года N ... спорный земельный участок с кадастровым номером ... переведен из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", в связи с чем, 21 декабря 2020 года между ООО "Экоресурс" и отделом имущественных и земельных отношений администрации Кировского муниципального района Ставропольского края заключено соответствующее дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды от 13 мая 2015 года N ... в части уточнения категории арендуемого земельного участка и вида его разрешенного использования - "недропользование" (том 1 л. д. 24-25, 26).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии с ранее действовавшим пунктом 9 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ (в редакции от 29 июля 2017 года) "О государственной кадастровой оценке" после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Статьей 16 ныне действующего Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ (в редакции от 31 июля 2020 года "О государственной кадастровой оценке") предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 декабря 2020 года N ..., на основании акта Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" от 30 июня 2020 года N ... кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 21 октября 2019 года установлена в размере 5 726 114, 52 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 июля 2020 года (том 1 л. д. 12).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.