Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 3а-432/2021

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воробьёвой Татьяны Алексеевны к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Воробьёва Т.А. обратилась в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка, в обоснование которого указала, что ей на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4 015 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, рестораны), местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание проходной. Участок находится примерно в 450 м, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, кадастровая стоимость которого определена на основании постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края" (далее - постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п), и по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Вместе с тем, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости, согласно Отчёту N 25-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 9 июня 2021 года, составленному ЗАО "Дальком-аудит", по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчёте ЗАО "Дальком-аудит" N 25-о/2021 от 9 июня 2021года, что нарушает права административного истца, как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение арендной платы.

Просит суд: пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 015 кв.м, с кадастровым номером N и установить её равной его рыночной стоимости в размере ....

Административный истец, представитель административного истца, представители административных ответчиков, заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Административным ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю направлено в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Административным ответчиком министерством имущественных и земельных отношений Приморского края представлен отзыв на административное исковое заявление, в котором указано, что определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Приморского края осуществляет краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края", целями деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края, и составление отчёта об итогах государственной кадастровой оценки. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, утверждены постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п. В настоящее время постановление от 15 октября 2020 года N 87-п действует и, не обжаловано в установленном законом порядке. В связи с чем, считают, что права административного истца не нарушены. Обратившись в суд с данным административным исковым заявлением, административный истец воспользовался правом на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Заинтересованным лицом администрацией Находкинского городского округа подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица, и представлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым полагают, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определённая оценщиком, значительно занижена; не согласны с представленным Отчётом N 25-о/2021 от 9 июня 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, полагают, что Отчёт не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, поскольку применяя сравнительный подход оценки, оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по виду права, виду разрешенного использования, площади, месту расположения, не приведены сведения о наличии транспортной инфраструктуры. Кроме того, административный истец не указал, как именно затронуты его права и обязанности, возникшие с 20 апреля 2021 года на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно материалам административного дела, 3 сентября 2012 года между администрацией Находкинского городского округа Приморского края ("Арендодатель") и Медведским Е.В. ("Арендатор") заключён Договор аренды N 5331ф12 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 4015 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание проходной. Участок находится примерно в 450 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: край Приморский, г, Находка, ул. Мичманская, д. 1, в границах в соответствии с кадастровым паспортом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1) (пункт 1.1).

Срок аренды устанавливается с 12 апреля 2012 года (с момента фактического владения Арендатором указанного в пункте 1.1 настоящего договора земельного участка) по 11 апреля 2015 года (пункт 1.4).

Настоящий договор вступает в силу с даты государственной регистрации и распространяет своё действие на отношения сторон, начиная с даты начала фактического использования земельного участка, то есть с 12 апреля 2012 года (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.1 Договора, за указанный в пункте 1.1. настоящего договора земельный участок арендная плата определяется на основании постановлений администрации Приморского края от 19 марта 2009 года N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" и oт 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земли населённых пунктов Приморского края" по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным на территории Находкинского городского округа органом местного самоуправления. Изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения между сторонами. При подписании договора арендная плата устанавливается в 2012 году согласно расчёту, являющемуся Приложением N 2.

Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в пункте 1.4 договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 5.4).

Данный договор 29 апреля 2021 года прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер N -25/064/2021-6.

Приложением N 2 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

На основании Соглашения от 21 декабря 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключённого между Медведским Е.В. с одной стороны и Крохиным А.С., Розбицким Р.Б. с другой стороны, Медведский Е.В., являющийся арендатором земельного участка площадью 4 015 кв.м, с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание проходной. Участок находится примерно в 450 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: край Приморский, г. Находка, ул. Мичманская, д. 1, передает Крохину А.С. и| Розбицкому Р.Б. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года, заключённому с администрацией Находкинского городского округа.

Передача прав и обязанностей но договору аренды производится в полном объеме на срок действия указанного договора.

Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента его регистрации.

Права и обязанности арендатора но Договору аренды земельного участка N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года переходят от Медвсдского Е.В. к Крохину А.С и Розбицкому Р.В. с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 28 декабря 2012 года, о чём сделана запись 25-25-18/072/2012-283.

На основании Соглашения от 17 апреля 2013 года о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года, заключённого между администрацией Находкинского городского округа ("Арендодатель") и Розбицким Р.Б.. Крохиным А.С. ("Арендатор"), название договора изменено, изложено в следующей редакции: "Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года".

Пункт 1.2. договора аренды изменён, изложен в следующей редакции: "Земельный участок предоставляется с разрешенным использованием: предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, рестораны)".

Пункт 1.3. договора аренды изменён, изложен в следующей редакции: "Фактическое использование/характеристика деятельности земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора: для строительства ресторана".

В раздел 1 договора внесены пункты следующего содержания: "1.7. Договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании находящемся на этом земельном участке на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом соглашение подписывается Арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора. 1.8 Договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на замену лица на стороне Арендатора(ов) (правообладателей помещений) при переходе прав на помещения и здания находящиеся на этом земельном участке на основании дополнительного соглашения к настоящему договору.

Пункт 2.1. договора аренды изменён, изложен в следующей редакции: "За указанный в пункте 1.1. настоящего договора земельный участок арендная плата определяется на основании постановлений администрации Приморского края от 19 марта 2009 года N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" и от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земли населённых пунктов Приморского края" по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным на территории Находкинского городского округа органом местного самоуправления Изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения между сторонами. При подписании соглашения арендная плата устанавливается в 2013 году согласно расчётам, являющимся Приложениями N 1, N 2 к данному соглашению".

На основании Соглашения от 1 апреля 2014 года об уступке прав и обязанностей по договору аренды N 5331ф12 земельного участка от 3 сентября 2012 года, заключённого между Крохиным А.С. ("Сторона-1") и Корец Е.И. ("Сторона-2"), Сторона-1 уступила Стороне-2 все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года, зарегистрированному в ЕГРП в установленном законом порядке. Объектом аренды является земельный участок, общей площадью 4 015 кв.м, с кадастровым номером N, из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание проходной, участок находится примерно в 450 м от ориентира по направлению на юго-восток, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Мичманская, д. 1. Земельный участок был предоставлен Стороне-1 с разрешенным использованием: предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, рестораны) сроком по 11 апреля 2015 года.

Настоящее соглашения вступает в силу с момента государственной регистрации.

Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 11 апреля 2014 года, о чём сделана запись 25-25-16/044/2014-051.

На основании соглашения от 20 апреля 2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключённому между Розбицким Р.Б. и Корец Е.И., Розбицкий Р.Б. являющийся арендатором земельного участка площадью 4 015 кв.м. с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - здание проходной. Участок находится примерно в 450 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Мичманская, д. 1 передаёт Корец Е.И. свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года, заключённому с Администрацией Находкинского городского округа.

Передача прав и обязанностей по договору аренды передается безвозмездно и производится в полном объёме на срок действия указанного договора.

Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года переходят от Розбицкого Р.Б. к Корец Е.И. с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данное соглашение 1 июня 2018 года прошло государственную регистрацию, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер N -25/010/2018-1.

На основании Соглашения от 20 апреля 2021 года, заключённого между Корец Е.И. ("Сторона-1") и Воробьёвой Т.А. ("Сторона-2), Сторона-1, являющаяся арендатором земельного участка площадью 4015 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу; установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание проходной. Участок находится примерно в 450 м от ориентира но направлению на юго-запад, адрес ориентира: край Приморский, г. Находка, ул. Мичманская, д. 1 передаёт Стороне-2 свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 5331ф12 от 3 сентября 2012 года, заключённому с администрацией Находкинского городскою округа, соглашения о переуступке прав от 12 апреля 2018 года и соглашения о переуступке прав от 21 декабря 2012 года. Указанный земельный участок предоставлен Стороне-1 в аренду сроком с 3 сентября 2012 года. Передача всех прав и обязанностей от Стороны-1 к Стороне-2 по договору аренды производится в полном объёме на срок действия указанного договора. Настоящее Соглашение о передаче Стороне-2 обязанностей подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его регистрации.

Соглашение о передаче прав и обязанностей 29 апреля 2021 года прошло государственную регистрацию, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер N -25/064/2021-7.

Поскольку размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю от 3 июня 2021 года N КУВИ-002/2021-466717776 в отношении земельного участка с кадастровым номером N постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 мая 2021 года.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого им, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его прав, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, пункту 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.