Решение Забайкальского краевого суда

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 3а-43/2021

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,

при секретаре Нагайцевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению частного профессионального образовательного учреждения "Учебный центр по подготовке водителей" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

установил:

29 декабря 2020 года частное профессиональное образовательное учреждение "Учебный центр по подготовке водителей" (далее - ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей") посредством представителя по доверенности Зверевой Н.А. обратилось в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 444 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения закрытой площадки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 8 июля 2015 года - 3 835 141,24 рублей.

В обоснование требований представитель административного истца ссылался на, что названный земельный участок находится в пользовании ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей" на основании договора аренды земельного участка от 5 августа 2015 года N. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на указанную дату в размере 12 516 298,48 рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке от 5 ноября 2019 года N. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых обществом за земельные участки. Заявление ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю было отклонено.

Одновременно заявлено ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд, а также требование о взыскании судебных расходов за уплату государственной пошлины, за проведение оценки в размере 20 000 рублей и на оплату услуг представителя 30 000 рублей.

18 мая 2021 года от представителя ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей" Зверевой Н.А. поступило заявление об уточнении требований, в котором она просит суд установить в отношении указанного объекта недвижимости кадастровую стоимость равной ее рыночной стоимости в размере 3 827 551,93 рублей по состоянию на 8 июля 2015 года, определенной по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы, на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, а также взыскать судебные расходы за уплату государственной пошлины, за проведение оценки 20 000 рублей, за проведение судебной экспертизы 30 000 рублей и на оплату услуг представителя 30 000 рублей, всего 80 300 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей", извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не явился.

Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в лице представителя по доверенности Новожиловой О.В. ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указав в письменных возражениях, что оценка отчета на его соответствие предъявляемым требованиям входит в полномочия суда, а также полагая заявленный размер расходов на оплату услуг представителя завышенным с учетом сложившихся в регионе цен за аналогичные услуги, средняя стоимость которых составляет 1 000 рублей.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Забайкальскому краю, администрация городского поселения "Чернышевское", извещенные о времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент проведения государственной кадастровой оценки спорного объекта недвижимости) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки до 1 января 2020 года был регламентирован, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей" администрацией муниципального района "Чернышевский район" Забайкальского края предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 10 444 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения закрытой площадки; для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (договор аренды земельного участка от 5 августа 2015 года N, дополнительное соглашение от 12 октября 2017 года - л.д. 11-22, 23 т. 1, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 5 февраля 2021 года - л.д. 22-23 т. 2).

Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 8 июля 2015 года.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 19 августа 2015 года N 4/НПА "О внесении изменений в приказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/НПА "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 8 июля 2015 года в размере 12 516 298,48 рублей (л.д. 24, 234 т. 2).

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 29 ноября 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 февраля 2021 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 24, 234 т. 2).

При таком положении, суд полагает возможным восстановить ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей" срок на обращение в суд, поскольку уполномоченным органом не соблюдены сроки проведения очередной государственной кадастровой оценки, а начисление арендной платы на момент обращения административного истца в суд осуществляется исходя из оспариваемого размера кадастровой стоимости земельного участка.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N от 5 ноября 2019 года, составленный оценщиком АНО "СУДЭКС-Чита" П.А.В., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (регистрационный N от 4 февраля 2008 года); ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: состраховщики СПАО "Ингосстрах", АО "АльфаСтрахование", период действия договора - с 1 января 2019 года по 30 июня 2020 года (страховой полис N). Ответственность АНО "СУДЭКС-Чита" застрахована в СПАО "Ингосстрах" (страховой полис N, период действия договора - с 1 июля 2019 года по 30 июня 2020 года).

Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 444 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения закрытой площадки; для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 8 июля 2015 года определена в размере 3 835 141 (три миллиона восемьсот тридцать пять тысяч сто сорок один) рубля 24 копеек.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю от 30 января 2020 года N заявление ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей" от 31 декабря 2019 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N отклонено в связи с наличием замечаний к отчету об оценке (л.д. 116-119 т. 1).

По данным замечаниям оценщиком АНО "СУДЭКС-Чита" П.А.В. представлены письменные пояснения, в которых оценщик по большей мере подтвердил свои выводы, однако, указал, что, действительно, на странице 51 допущена опечатка в графе таблицы "Описание местоположения" - указан Железнодорожный район, фактически местоположение - Читинский район, соответственно корректировка составляет 0,74 %. С учетом данной корректировки итоговая стоимость объекта оценки составит 3 929 763,88 рублей, в то время как в отчете итоговая стоимость объекта оценки составляет 3 835 141,24 рублей.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 62 КАС РФ).

Согласно пункту 23 указанного Постановления в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

По ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость. Возражений против экспертного учреждения, предложенного административным истцом, при назначении по делу судебной экспертизы от участвующих в деле лиц не поступило.

С 5 марта 2021 года по 12 мая 2021 года производство по делу было приостановлено для направления материалов административного дела в экспертное учреждение - ООО "АРМО-Сибирь", г. Шелехов.

11 мая 2021 года в Забайкальский краевой суд поступило заключение эксперта N от 30 апреля 2021 года.

Экспертное заключение подготовлено экспертом Г.Л.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (регистрационный N от 25 апреля 2016 года), имеющей квалификационный аттестат N от 17 мая 2018 года. Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик - СПАО "Ингосстрах", период действия договора - с 6 мая 2021 года по 5 мая 2022 года (договор N). Ответственность ООО "АРМО-Сибирь" застрахована в ООО "Абсолют Страхование" (страховой полис N, период действия договора - с 12 апреля 2021 года по 11 апреля 2022 года).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 444 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения закрытой площадки; для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 8 июля 2015 года определена в размере 3 827 551 (три миллиона восемьсот двадцать семь тысяч пятьсот пятьдесят один) рубля 93 копеек. При этом экспертом установлено, что отчет АНО "СУДЭКС-Чита" N от 5 ноября 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует формально-методическим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы, его ответственность застрахована.

Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов административного дела. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, в нем приведены выводы, сформулированы однозначные ответы на поставленные вопросы.

Участвующим в деле лицам предоставлена возможность ознакомления с результатами экспертного заключения. Каких-либо возражений относительно содержащихся в нем выводов, доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, нежели отражено в экспертном заключении, суду не представлено. О назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы участники судебного разбирательства не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 444 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения закрытой площадки; для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, подлежит установлению на 8 июля 2015 года в размере, равном его рыночной стоимости, - 3 827 551 (три миллиона восемьсот двадцать семь тысяч пятьсот пятьдесят один) рубль 93 копейки.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ЧПОУ "Учебный центр по подготовке водителей" обратилось 31 декабря 2019 года.