Решение Липецкого областного суда

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 июня 2021 года Дело N 3а-43/2021

Именем Российской Федерации

24 июня 2021 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи Бобылевой К.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому Лесных Сергея Васильевича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

установил:

Лесных С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 50000 +/- 156 кв.м. из земель населенных пунктов для жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеназванного земельного участка и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 15 января 2016 г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 23 января 2020 года г. N, выполненный оценщиком ИП ФИО9

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Антипова Е.А. заявленные требования уточнила, просила установить рыночную стоимость земельного участка в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы в размере 7823600 рублей.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Лыкова Л.Н. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 7823600 рублей не возражала.

Административный истец Лесных С.В., представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, представитель заинтересованного лица администрации сельского поселения Косыревкий сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Суд считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца Антиповой Е.А., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Лыковой Л.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец Лесных С.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 50000 +/- 156 кв.м. из земель населенных пунктов для жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 17908 500 руб.(л.д. 16 т.1)

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает право административного истца как плательщика земельного налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной от 23 января 2020 года N 09-02-012020, выполненный оценщиком ИП ФИО10., согласно которому рыночная земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016г. составила 5800 000 руб.

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО "Финансовый консалтинг" ФИО12

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N 09-02-012020 от 23 января 2020 года, подготовленный оценщиком ИП ФИО13, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы N 01/05/21 от 25 мая 2021 года, выполненное экспертом ООО "Финансовый Консалтинг" ФИО14 фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости не может быть признана достоверной.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, на основании проведенного исследования отчета об оценке рыночной стоимости экспертом сделан вывод о том, что отчет N 09-02-012020 от 23 января 2020 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО.

В отчете нарушен п. 5 ФСО N 3 "...содержание отчета об оценке не должно вводить в суждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке)..." и "...информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена...".

В рамках расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (стр. 47 отчета) оценщик применяет скидку на торг, равную 15%. При описании корректировки на "условия рынка" (стр.42-43 отчета) оценщик ссылается на данные, представленные на портале Statrielt. Согласно данному источнику величина скидки на торг для земель населенных пунктов под ИЖС, по состоянию на 01.01.2016г. составляла от 7 до 15%. При этом, "...оценщиком была принята нижняя граница скидки в размере 15%, поскольку объект оценки вносится к земельным участкам с неактивным рынком...". Стоит отметить, что какие-либо обоснования по этому поводу отсутствуют, более того, на стр.26-28 отчета об оценке оценщик приводит достаточное количество данные о продажах земельных участков, расположенных в ближайшем окружении от областного центра (г.Липецк), имеющих сопоставимое разрешенное использование с оцениваемым земельным участком и предлагающихся к продаже на дату, близкую к дате оценки. Данная информация является существенной и влияет на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Нарушен п. 5 ФСО N 3 "...информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена)...".

При определении корректировки на местоположение для объекта-налога N 1 (стр.43 и 47 отчета) оценщик применяет корректировку, учитывающую расположение объекта-аналога N 1 недалеко от реки и горнолыжного комплекса, равную - 20%, однако обоснование полученной величины не представлено. В разделе 9.7. отчета об оценке оценщиком были проанализированы предложения о продаже земельных участков в <адрес> (расположенных вблизи реки и горнолыжного курорта) и селе Косыревка (село, в котором расположен оцениваемый объект). Эксперт пришел к выводу, что среднее значение цены предложения земельных участков, расположенных в с.Косыревка составила 295 руб./кв.м, а земельных участков, расположенных в <адрес> составила 354 руб./кв.м.

Таким образом, исходя из соотношения среднего значения цен предложения, корректировка на местоположение для объекта-аналога N 1 составит: (295/354 - 1,0) * 100% = -16,6%. Исходя из соотношения значений медиан, корректировка на местоположение для объекта-аналога N 1 составит: (300/342 - 1,0) * 100% = -12,3%. Данная информация является существенной и влияет на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости N 09-02-012020 от 23 января 2020 года, подготовленный оценщиком ИП ФИО11ФИО11 не соответствует приведенным требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы N от 25.05.2021г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 50000 +/- 156 кв.м. из земель населенных пунктов для жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. составила 7823 600 руб.

Анализируя экспертное заключение N 01/05/21 от 25.05.2021г., суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от затратного и доходного подходов, применил сравнительный подход, как наиболее полно отвечающие заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (архив объявлений портала AVITO - ruads.org, интернет-сайт moyareklama.ru и др.). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также картографического материала публичной кадастровой карты.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости произведен с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN 1, ФСО N 2, ФСО N 7.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 50000 +/- 156 кв.м. из земель населенных пунктов для жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, подлежит установлению в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г. в соответствии с заключением эксперта - 7823 600 руб.

Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы ООО "Финансовый Консалтинг" в сумме 42 000 руб., суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

C учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости с рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной, либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учетом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.