Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 3а-428/2021

Именем Российской Федерации

<адрес> 22 июня 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - здание теплой стоянки на 5 автомашин и 12 тракторов, площадью 551, 1 кв.метров, с кадастровым номером 76:15:011801:478, расположенного по адресу: <адрес>, Родионовский сельский округ, <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 745 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - мастерская, площадью 345,5 кв.метров, с кадастровым номером 76:15:011801:479, расположенного по адресу: <адрес>, Родионовский сельский округ, <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 151 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - жилое помещение, наименование - жилое помещение, площадью 36, 5 кв.метров, с кадастровым номером 76:15:012107:16, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1, в размере рыночной стоимости 254 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - жилое помещение, наименование - жилое помещение, площадью 36, 3 кв.метров, с кадастровым номером 76:15:012107:17, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 2, в размере рыночной стоимости 252 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 являлся собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 76:15:012107:16 в период с 16 декабря 2020 года по 1 февраля 2021 года; объектов недвижимости с кадастровыми номерами N - в период с 16 декабря 2020 года по 20 января 2021 года. Указанные объекты проданы им физическим лицам по цене, ниже чем их кадастровая стоимость. В связи с этим, в качестве налоговой базы для исчисления налога на доход от продажи указанных объектов недвижимости будет принята кадастровая стоимость данных объектов.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчеты), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 30 ноября 2020 года составляет 1 745 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 1 151 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года - 254 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 252 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 30 ноября 2020 года утверждена актом ГБУ <адрес> "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 17.12.2020 года N N и составила 4 310 805, 5 рубля; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - 2 756 008, 64 рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 520 382, 69; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - 517 531, 28 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО7 административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация Левобережного сельского поселения Тутаевского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направила, отзыва на административный иск в письменном виде не представила суду.

Заинтересованные лица ФИО8, ФИО9, ФИО6 - собственники объектов недвижимости, в отношении которых заявлено требование о пересмотре кадастровой стоимости, возражений против административного иска не заявили.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником

объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - здание теплой стоянки на 5 автомашин и 12 тракторов, площадью 551, 1 кв.метров, с кадастровым номером N расположенного по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, Родионовский сельский округ, деревня Машаково, улица Задорожная, дом 1, в период с 16 декабря 2020 года по 20 января 2021 года;

объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - мастерская, площадью 345,5 кв.метров, с кадастровым номером N расположенного по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, Родионовский сельский округ, деревня Машаково, улица Задорожная, дом 1, в период с 16 декабря 2020 года по 1 февраля 2021 года;

объекта недвижимости: назначение - жилое помещение, наименование - жилое помещение, площадью 36, 5 кв.метров, с кадастровым номером N расположенного по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, деревня Бегоульцево, дом 1, помещение 1, в период с 16 декабря 2020 года по 20 января 2021 года;

объекта недвижимости: назначение - жилое помещение, наименование - жилое помещение, площадью 36, 3 кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, деревня Бегоульцево, дом 1, помещение 2, - в период с 16 декабря 2020 года по 20 января 2021 года.

Указанные объекты недвижимости проданы Синякиным В.В. физическим лицам по цене, ниже чем кадастровая стоимость указанных объектов. Срок владения объектами Синякиным В.В. составил менее одного года.

В соответствии со статьей 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Исходя из приведенных положений налогового законодательства, суд приходит к выводу о том, что при исчислении налога на доход, полученный Синякиным В.В. от продажи объектов недвижимости с кадастровыми номерами N в качестве налоговой базы будет принята их кадастровая стоимость. В связи с этим, права и законные интересы Синякина В.В. затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами N не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 30 ноября 2020 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 17.12.2020 года N N и составила 4 310 805, 5 рубля; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - 2 756 008, 64 рубля.

Объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами N вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 520 382, 69 рубля; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - 517 531, 28 рубля.

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 30 ноября 2020 года установлена в размере 1 745 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 1 151 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года - 254 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 252 000 рублей.

Исследование Отчетов с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N

Рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N рассчитана оценщиком доходным и сравнительным подходами.

От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

Из Отчета следует, что по результатам анализа рынка оценщиком отобрано три аналога, наиболее сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, в том числе аналог 3 (Ярославская область, Тутаевский район, Артемовское сельское поселение).

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Отчет содержит копию объявления о продаже объекта недвижимости - аналога 3; принятые оценщиком для сопоставления с объектом оценки характеристики данного аналога соответствуют тексту предложения о его продаже.

Доводы административного ответчика о том, что данные характеристики оценщиком неверно определены, безосновательны. Аналог, на который указывает Департамент, имеет иную адресную привязку, отличную от содержания объявления о продаже данного объекта. В связи с этим, возражения Департамента в указанной части не могут быть приняты как достаточное доказательство недостоверности выводов Отчета.

Рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N рассчитана оценщиком сравнительным подходом.

От использования в расчетах доходного и затратного подходов Отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен. Также Отчет содержит описание примененных оценщиком корректировок к ценам объектов - аналогов и порядок определения их величины.

Из Отчета следует, что по результатам анализа рынка оценщиком отобрано три аналога, наиболее сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, в том числе аналог 3 (Ярославская область, город Тутаев, улица Ушакова, дом 23).

Оценщиком принята цена данного аналога в 410 000 рублей.

Вместе с тем, имеющийся в составе Отчета скриншот объявления о продаже данного аналога содержит указание на цену предложения в 530 000 рублей.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения и представлены доказательства, что на более позднюю дату, приближенную к дате оценки, указанный аналог предлагался по цене в 410 000 рублей, что и было использовано в расчетах.

Размещение в отчете копии объявления с ценой в 530 000 рублей является технической ошибкой.

Суд не находит оснований не принять данные пояснения оценщика. Они надлежащими доказательствами подтверждены. Допущенная ошибка на результат оценки не повлияла.

Оценщиком установлены различия в местоположении объектов оценки и аналогов по расположению в пределах районов области по отношению к областному центру.

Для объектов оценки, расположенных в деревне Бегоульцево Тутаевского района принята корректировка в размере минимального значения из расширенного интервала данных корректировок, предложенных Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года; для аналогов, расположенных в городе Тутаев, - в среднем значении.

Величина корректировок, а также ее применение в расчете оценщиком в Отчете вполне обоснованы, проверяемы, а потому действия оценщика в указанной части соответствуют требованиям пунктов 5, 8, 11 ФСО N 3.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчетов на основании возражений административного ответчика у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленных административным истцом Отчетов в полном объеме указывает на их соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчетах последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - 1 745 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 1 151 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 254 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 252 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Синякина В.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения Синякина В.В. с настоящим административным иском в суд - 30 апреля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил: