Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 3а-427/2021

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Абросимовой Ю.М. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Абросимова Ю.М. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: Абросимова Ю.М. является собственником спорного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей.

Согласно отчету ООО СБК "Партнер" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере N рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов в общей сумме 55 300 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Гусева В. А. заявленные требования поддержал.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> представлены возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявленные судебные расходы являются необоснованными.

От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административными истцами кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Из материалов дела следует, что Абросимова Ю.М. является собственником спорного земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Абросимова Ю.М. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 718 365,22 рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО СБК "Партнер" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Бобушкиной М.Е., допрошенной в суде в качестве свидетеля.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Замечание административного ответчика о необоснованном использовании оценщиком в расчетах объектов-аналогов <адрес>) не нашло своего подтверждения в суде, поскольку невозможность арендатора (пользователя) земельного участка передать права на объекты третьим лицам, не могут ставить под сомнение отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, т.к. вопросы правового характера не входят в компетенцию оценщика, не являются предметом его исследования и не должны отражаться в отчете.

Информация об указанных объектах получена оценщиком из открытого доступа, проверена им надлежащим образом и могла быть использована в исследовании для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Суд констатирует, что оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В обоснование своих возражений о необоснованности использования оценщиком объектов-аналогов, расположенных в районах <адрес> с более низким уровнем цен на коммерческую недвижимость, административный ответчик ссылается на наличие информации о сделках с объектами, расположенными в Кировском и <адрес>х <адрес>.

Свидетелем Бобушкиной М.Е. представлен анализ предложений, на который ссылается административный ответчик. Согласно этому анализу предлагаемые Департаментом аналоги не могут использоваться при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как земельные участки исходя из их местоположения и характеристик не могут использоваться для строительства на них объектов капитального строительства (участок на <адрес> имеет вытянутую форму; объект-аналог на <адрес> имеет небольшую площадь, не может использоваться в качестве аналога ввиду своего разрешенного использования, объект на <адрес>, достаточным образом на дату оценки не идентифицируется).

В подтверждение данных обстоятельств оценщиком представлены дополнительные материалы, подтверждающие месторасположение и характеристики указанных объектов.

Из содержания отчета следует, что оценщиком изучена доступная информация об объекте оценки и объектах-аналогах. При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учитывалось его местоположение, проводился детальный анализ рынка по торгово-офисной недвижимости, вследствие чего оценщик пришел к обоснованному выводу об использовании корректировок, полученных расчетным путем.

Тем самым, оценщиком было учтено местоположение объекта оценки, оснований для вывода о том, что использованные объекты-аналоги привели к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта оценки, не имеется.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявление Абросимова Ю.М. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему.

В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в пользу Абросимовой Ю.М. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 35 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Данные расходы являются необходимыми и доказанными в ходе суда.

При определении размера расходов, понесенных по оплате услуг представителя, суд учитывает характер и сложность дела, объем работы, выполненный представителем при подготовке необходимых документов и административного искового заявления, время рассмотрения дела в суде, удовлетворение заявленных требований.

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере 10 000 рублей.

Указанные расходы подтверждены документально, имеется соответствующая расписка.

С учетом положений статьи 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворенная судом сумма расходов на представителя является разумной и справедливой.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в пользу Абросимовой Ю.М. судебные расходы в виде оплаты услуг по изготовлению отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости - 35 000 рублей, оплаты государственной пошлины - 300 рублей, услуг представителя - 10 000 рублей, всего 45 300 (сорок пять тысяч триста) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка