Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 августа 2021 года Дело N 3а-424/2021

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мифрил" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Мифрил" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4917 кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса производственных зданий, для промышленного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 617 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование требований ссылается на то обстоятельство, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н и составляет 3 474 014,94 руб.

В соответствии с Отчетом N 21-03-23 от 23.03.2021 рыночной стоимости земельного участка, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО3, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2019 в размере 1 617 000 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" истец просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, обязать Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ярославской области внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 1 617 000 руб., взыскать с административного ответчика расходы на уплату государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Малеваная Е.А., заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка на основании представленного административным истцом Отчета N 21-03-23 от 23.03.2021. Полагала, что заключение судебной экспертизы не является достоверным доказательством, поскольку экспертом использованы объекты-аналоги, расположенные в г.Ярославле.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных пояснениях на административный иск указал, что требования ООО "Мифрил", основанные на Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23.03.2021 N 21-03-23, выполненные ИП ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Заинтересованные лица Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", администрация городского округа г. Рыбинск о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, об отложении дела не ходатайствовали. В ранее представленных отзывах на административный иск Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области разрешение дела оставили на усмотрение суда, администрация городского округа г.Рыбинск указывала, что требования административного истца, основанные на отчете от 23.03.2021 N 21-03-23, удовлетворению не подлежат.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав представителя административного истца Малеваную Е.А., эксперта ФИО5, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО "Мифрил" на основании договора переуступки права аренды земельного участка является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4917 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для эксплуатации комплекса производственных зданий, для промышленного строительства, по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно условиям представленных в материалы дела договоров аренды земельного участка от 08.08.2017, переуступки права аренды земельного участка от 21.06.2019, арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с учетом его кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО "Мифрил" является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ООО "Мифрил" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ООО "Мифрил" имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером N (земельный участок) вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составила 3 474 014, 94 руб.

Административным истцом представлен Отчет об оценке N 21-03-23 от 23.03.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 917 кв.м по адресу: <адрес>, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 1 617 000 руб.

По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов отчета относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Согласно заключению эксперта N 20-02/2021, выполненного экспертом ФИО5 (ООО "АСВ-Консалтинг") Отчет об оценке N 21-03-23 от 23.03.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в указанном отчетах, не является достоверной.

Судебным экспертом ФИО5 произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 01.01.2019 составила 2 759 000 руб.

Судебная экспертиза проведена специалистом, имеющим право на проведение подобного рода исследований.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчетах.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено негосударственным экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и Приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", обладающим квалификационным аттестатом по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При определении рыночной стоимости земельного участка судебным экспертом требования законодательства об оценочной деятельности, включая требования федеральных стандартов оценки, выполнены.

Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что судебный эксперт проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (нежилых зданий) и земельных участков. Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход, метод сравнения продаж. В заключении судебной экспертизы также изложено обоснование отказа от использования иных подходов, описание процесса оценки. В экспертном заключении приведен расчет рыночной стоимости объекта, в подробно изложены последовательность оценки. Экспертом приведено полное описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные характеристики, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с этим оснований для критической оценки заключения судебной экспертизы не имеется, заключение судебной экспертизы расценивается как допустимое и достоверное доказательство, поскольку доказательств нарушения экспертом при составлении заключения принципа достаточности в материалах дела не представлено и содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования.

Изложенные в заключении эксперта N 20-02/2021 выводы поддержаны экспертом ФИО5 в судебном заседании, даны исчерпывающие пояснения относительно замечаний по заключению, поступивших со стороны административного истца. Представленные административным истцом суду возражения оценщика ФИО3 правильности выводов указанного заключения эксперта не опровергают и во внимание приняты быть не могут.

В силу изложенного административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости подлежат удовлетворению, при разрешении административного спора учитываются выводы судебного эксперта о размере рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, следует установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости 2 759 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Мифрил" с настоящим административным иском - 05.05.2021.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости земельного участка заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

В соответствии с ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

В административном исковом заявлении ООО "Мифрил" заявлено о взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере 2000 руб.

ООО "АСВ-Консалтинг", специалист которого проводил судебную экспертизу, представлены заявление и счет на оплату судебной экспертизы в сумме 35 000 руб.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Из материалов дела видно, что при подаче настоящего административного иска ООО "Мифрил" уплачена государственная пошлина в размере 2000 руб.

Материалами дела установлено, что назначенная судом экспертиза судебным экспертом была проведена в полном объеме, заключение эксперта об оценке отчета поступило в суд. Стоимость проведенной судебной экспертизы составляет 35 000 рублей, что подтверждено счетом на оплату. Данная стоимость судебной экспертизы соответствует характеру и объему проведенного исследования, ничем не опровергнута.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд считает, что требование ООО "Мифрил" о взыскании расходов на оплату госпошлины удовлетворению не подлежит, при этом расходы на оплату экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Расхождение между кадастровой стоимостью данного земельного участка и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 21 %. Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца. Суд принимает во внимание также, что административный ответчик в данном деле не оспаривал права ООО "Мифрил" на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ей на праве аренды земельного участка.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявления ООО "Мифрил" о возмещении расходов суд отказывает. Судебные расходы по оплате судебной экспертизы подлежат возложению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4 917 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для эксплуатации комплекса производственных зданий, для промышленного строительства, в размере рыночной стоимости 2 759 000 (два миллиона семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 05 мая 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Мифрил" о взыскании расходов на оплату госпошлины отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мифрил" в пользу общества с ограниченной ответственностью "АСВ-Консалтинг" оплату работ эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 сентября 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка