Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 марта 2022 года Дело N 3а-42/2022

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре Е.А.Безуглой, С.Е.Джиба,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шумейко Э.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края, КГБУ "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости", Шумейко Э.Д. оспаривает утвержденную по состоянию на 21.03.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - магазина отделочных материалов, площадь 4318, 4 кв.м., адрес (местоположение<адрес>, кадастровый N, просит установить её в размере рыночной стоимости 45 603 335 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, обязан платить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость объекта утверждена в размере 106 831 896,16 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком. Изменение кадастровой стоимости позволит снизить размер подлежащего уплате налога на имущество физических лиц.

Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 N 610-р "О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края" министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.

Определением судьи краевого суда от 13.01.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Комсомольска-на-Амуре.

В судебном заседании представитель административного истца, - Коцуров О.И., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на обстоятельства, аналогичные приведенным в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика КГБУ "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости", - Чичик А.Ю., не возражал против удовлетворения административных исковых требований Шумейко Э.Д., и не оспаривал определенную оценщиком рыночную стоимость объекта недвижимости.

Административный истец Шумейко Э.Д., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерства имущества Хабаровского края, администрации г. Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Так как явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в их отсутствие, признав причину неявки неуважительной.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 24.08.2015 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости: назначение - нежилое, наименование - магазин отделочных материалов, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, площадь 4125,7 кв.м., адрес (местоположение<адрес>, кадастровый N. Объект находится в пределах иного объекта недвижимости с кадастровым номером N. В Единый государственный реестр недвижимости 13.08.2018 года внесена запись о праве собственности Шумейко Э.Д..

В Единый государственный реестр недвижимости 21.03.2019 года внесены сведения об изменении количественных характеристик объекта недвижимости - изменена площадь объекта с 4125,7 кв.м. на 4318,4 кв.м..

На имущество физических лиц уплачивается налог, налогоплательщиками которого признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Налог на имущество физических лиц, находящееся на территории муниципального образования "Городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре", введен с 01.01.2019 года решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года N 89 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре".

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 итоги проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, находящихся на кадастровом учете на 01.01.2016 года. Кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2020 года.

В соответствие с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" ()далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0030301:688 была определена по состоянию на 21.03.2019 года в размере 106 831 896,16 рублей актом КГБУ "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости". Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 03.06.2020 года, результаты оценки применяются с 01.01.2020 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Административный истец, являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого помещения. С таким административным иском он обратился в суд 29.12.2021 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровый N, определена оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А. (оценщик имеет высшее профессиональное образование по специальности "Антикризисное управление", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Русское общество оценщиков" (регистрационный N 001911), профессиональная деятельность юридического лица и оценщика застрахована), о чем 23.12.2021 года составлен отчет об оценке N 720/2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена на ту же дату, что и кадастровая стоимость объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).

В отчете об оценке от 23.12.2021 года N 720/2021 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации, потому что уровень доходов, получаемый от оцениваемого объекта, достаточно стабильный, и развитость рынка позволяет с высокой точностью определить коэффициент капитализации и рыночную ставку аренды. Отказ от использования сравнительного и затратного подходов, и иных методов в рамках доходного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 59-62).

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 ФСО N 1, п.п. "в" п. 23 ФСО N 7).

Как указано в пункте 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, который применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Проанализировав рынок коммерческой недвижимости за период с 21.03.2017 года по 21.03.2019 года, оценщик установил, что даже в кризисный период на рынке не наблюдалось резких колебаний в стоимости (и стоимости аренды) 1 кв.м недвижимости. На основании полученных данных им сделан вывод, что ив дальнейшем, после прогнозного периода (в течение 1 года) объект оценки также способен приносить стабильный доход.

Изучив информацию о предложениях и состоявшихся сделках по аренде коммерческой недвижимости, представленную в открытых региональных средствах массовой информации и специализированных изданиях, оценщик отобрал 6 объектов, которые могут быть приняты в качестве аналогов для расчета величины арендной платы в рамках доходного подхода.

В ходе сравнения объектов оценщиком были внесены корректировки: "на дату аренды (предложения)"; "на наличие коммунальных расходов в ставке арендной платы" (по объектам-аналогам NN 2, 4); "на условия аренды (торг)"; "на функциональное решение" (по объектам-аналогам 1, 2, 4); "на площадь"; "на местоположение" (по объектам-аналогам NN 1, 2, 5, 6); "на этаж расположения".

После проведения корректировок оценщиком проведена проверка надежности полученных результатов. Им учитывалось, что надежность полученных результатов должна укладываться в диапазон стоимости 1 кв.м. площади (доверительный интервал) с определенной вероятностью 95% реальной рыночной стоимости аренды объекта оценки. Предельная погрешность по набору скорректированных ставок объектов-аналогов определялась распределением Стьюдента.

Доверительный интервал величины арендной платы в месяц составил 167 руб./ 1 кв.м. до 511 руб./1 кв.м.. В его пределы вошли скорректированные ставки аренды объектов-аналогов NN 1-4, 6. Из последующего расчета был исключен объект-аналог N 4.

Производя дальнейшие расчеты оценщик определил, что рыночная арендная ставка за 1 кв.м. без учета коммунальных расходов объекта оценки площадью помещения 4318,40 кв.м. в месяц составит 266 рублей.

Рассчитав потенциальный валовый доход в месяц (произведение ставки аренды и потенциально арендуемой площади оцениваемого объекта), действительный валовый доход (ожидаемый доход от сдачи в аренду недвижимости с учетом загрузки и недополучения арендной платы), оценщик определил, что величина денежного потока единого объекта недвижимости (чистый операционный доход единого объекта) составит 8 587 641 руб./год.

Коэффициент на неполную загрузку определялся оценщиком на основании сведений, представленных в издании "Справочник оценщика недвижимости -2018", Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода), Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А., (табл. 8 справочника). Им применено среднее значение 19,8 %, исходя из того, что процент недозагрузки при сдаче в аренду офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости варьируется от 18,9 % до 20,7 %. Коэффициент на неполную загрузку им определен в размере 0,802.

Вывод оценщика, что потери при сборе арендной платы (не вовремя выплаченная аренда) отсутствует, основаны на том, что в настоящее время большое количество организации работает по предоплате, поэтому потери от невыплат арендной платы сводятся к минимуму.

Среднее значение расходов на содержание объекта в процентах от потенциального валового дохода оценщик определилна основании представленной в Справочнике оценщика недвижимости "офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода)", Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А., (табл. 13 справочника), информации. Оно, по его расчетам, составляет 17,9 %.

Ставка капитализации определялась оценщиком на основании информации, представленной в аналитическом обзоре "основные показатели рынка нежилой недвижимости отдельных городов Дальнего Востока. IVквартал 2018 г.Комсомольск-на-Амуре", подготовленного ООО РСО "Кредо", и составила 14,5 %.

Определяя стоимость объекта оценки на первом этапе, с учетом приведенных показателей, оценщик рассчитал величину денежного потока единого объекта недвижимости. Чистый операционный доход единого объекта равен 8 587 641 руб./год.

Используя сведения, приведенные в Справочнике оценщика недвижимости "офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода)", Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А. (табл. 78 справочника), оценщик определилдолю, приходящуюся на улучшения, в общей стоимости единого объекта недвижимости, в значении 0,77 (как среднее значение). По расчетам оценщика итоговая стоимость рыночная объекта оценки по состоянию на 21.03.2019 года составляет 45 603 335 рублей.

Ознакомившись с содержанием отчета об оценке, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0030301:751, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административными истцами требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как указано в статье 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Шумейко Э.Д. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 21.03.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - магазин отделочных материалов, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, площадь 4318,4 кв.м., адрес (местоположение<адрес>, кадастровый N, в размере его рыночной стоимости 45 603 335 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 29 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка