Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 3а-419/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при помощнике судьи Блинниковой Д.В.

с участием представителя административного истца Головлева В.И. - Лысенко А.А., представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Рыжиковой Г.В.,

рассмотрев в предварительном судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Головлева В.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Головлева В.И. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольском краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: для строительства торгово-гостиничного комплекса, общей площадью 1390 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 9 172 790,70 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость используемого им земельного участка недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определенной ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" в отчете об оценке N Ю/1/2020 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 546 000,00 рублей.

Административный истец Головлева В.И. извещенный о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явился, направил своего представителя.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенный надлежащим образом, не явился, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

Представители заинтересованных лиц: администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Головлева В.И. - Лысенко А.А. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 718 849,20 рублей, пояснила, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С. возражала в судебном заседании против удовлетворения административного иска пояснив, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет, исчисляемых из кадастровой стоимости этого объекта. Замечаний относительно заключения эксперта не высказала.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Рыжиковой Г.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска пояснив, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет, исчисляемых из кадастровой стоимости этого объекта. Замечаний относительно заключения эксперта не высказала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве договора аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: для строительства торгово-гостиничного комплекса, общей площадью 1390 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расчету арендной платы, представленному в приложении к договору аренды, арендная плата за пользование земельным участком исчисляется из его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 29 марта 2016 года N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года N 601-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов", вступившим в силу с 01 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 9 172 790,70 рублей, выписка от 27 июля 2020 года N /ИСХ/20-447195.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" N Ю/1/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 546 000,00 рублей.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Глобал Траст", рыночная стоимость оспариваемого земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 5 718 849,20 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом Егоровым А.В. подобрано 3 объекта-аналога расположенных, как и объект оценки в г. СТАВРОПОЛЬ СКИЙ КРАЕВОЙ: объект-аналог N в СТ "Калина Красная", N; объект-аналог N по <адрес> N; объект-аналог N по <адрес>.

На имеющиеся различия локального местоположения объектов-аналогов от объекта оценки экспертом применены соответствующие корректировки в отношении объекта-аналога N - 1,08; в отношении объектов-аналогов N и N - 1,07.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, приведены обоснования применения этих корректировок в соответствии со Справочником оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2018 года.

Эксперт указал, что одним из ценообразующих факторов на рынке земельных участков является наличие дополнительных улучшений на территории земельного участка. Представленные в расчете объекты-аналоги N и N не имеют строений и иных улучшений, влияющих на стоимость. Поправка к указанным аналогам 0%; поправка к объекту-аналогу N - 0,93.

К объектам-аналогам N и N экспертом применена корректировка "-3%" или 0,97, так как продавцы указанных объектов являются риелторами.

Размер площади земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков. Эксперт отметил, что, как правило, объекты меньшей площадью являются более ликвидными, следовательно, являются более дорогостоящими по удельному показателю, чем объекты с большей площадью. На имеющиеся различия в площади объектов-аналогов от объекта оценки эксперт применил корректировки - в отношении объекта-аналога N в размере 0,7247; в отношении объекта-аналога N в размере 1,2216; в отношении объекта-аналога N в размере 0,9128.

Объекты-аналоги предложены к продаже в период с 01.01.2018 по 01.01.2019.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения по делу не представлено.

Отчет об оценке ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" от ДД.ММ.ГГГГ N Ю/1/2020 не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость земельного участка на дату государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С. о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, размер которых подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения прав административного истца, как плательщика аренды, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск Головлева В.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".